오늘부터 완화된 주택담보대출비율(LTVㆍ70%)과 총부채상환비율(DTIㆍ60%)이 적용된다. 금융사 업권과 지역에 관계없이 확대 적용되므로 가계가 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출금이 늘어난다. 20~40대 청ㆍ장년층이 집을 새로 장만하거나 크기를 늘리려고 이를 활용한다면 주택경기 활성화라는 정부정책 의도와 맞아 떨어진다.
문제는 정책 의도와 달리 50세 이상 중ㆍ고령층, 특히 자영업 대출의 부실을 키울 수 있다는 점이다. 기존 DTI(업권ㆍ지역별로 50~60%)로 걸러지던 중ㆍ고령층 대출이 증가하면서 가계부채의 질을 악화시킬 소지가 크기 때문이다. 은퇴한 베이비붐 세대의 창업이 늘면서 이들이 주택을 담보로 빌리는 자영업 창업ㆍ운영 자금은 이미 빠른 속도로 증가해왔다.
50대 이상 연령층의 은행 주택담보대출은 최근 2년 반 새 20% 가까이 늘었다. 전체 주택담보대출 가운데 차지하는 비중은 지난 6월 말 43% 수준이다. 은퇴할 시기인 이 연령대면 그간의 주택대출을 갚고 털어내는 게 정상이다. 그런데 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화한 2011년부터 정반대 현상이 나타났다. 원인은 크게 세 가지다. 퇴직한 뒤 자영업을 창업하거나 지금 하고 있는 자영업 벌이가 시원찮아 운영자금을 마련하기 위해 빚을 내는 것이다. 집값이 떨어진 데다 거래도 이뤄지지 않아 어쩔 수 없이 빚을 연장하는 경우도 있다.
더구나 고령층의 자영업자일수록 대출부실 위험이 크다. 베이비붐 세대의 자영업 규모가 영세한 데다 업종도 음식숙박업, 도산매업 등 생계형으로 출혈경쟁까지 한다. 최근 3년 새 오피스텔 투자 바람으로 부동산임대업자의 대출증가율이 높았지만 지금은 과잉공급에 수요부족으로 수익률이 떨어졌다. 이런 중ㆍ고령층 자영업자에게 완화된 LTVㆍDTI로 새로 대출하거나 대출금을 늘려주는 것은 빚폭탄을 안기는 것이나 마찬가지다.
금융회사는 합리적 기준을 세워 완화된 LTVㆍDTI를 관리해야 할 것이다. 일률적으로 적용하기보다 고객의 연령과 소득, 대출금 용도 등에 따라 대출심사를 엄격히 함으로써 금융사 스스로 리스크를 줄여야 한다. 대출실적 올리기 경쟁은 금물이다. 금융당국도 주택대출 연체율과 50대 이상 고령층 대출 증가세 등에 대한 모니터링을 게을리해선 안 된다.
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