서울시 팔걷고 나선 '가로주택정비사업' 어떻게 짓나

가로주택 정비사업 조감도

가로주택정비사업 시범사업, 동대문구 장안동에 추진
서울시, 조합설립 동의율 낮추고 사업성 사전검토·건축비 융자지원 등

[아시아경제 한진주 기자] 서울시가 재개발ㆍ재건축 대신 도입키로 한 소규모 정비사업 활성화를 위해 팔을 걷어붙였다. 정비사업을 통해 단독주택과 아파트의 장점을 합친 형태의 신개념 주택을 짓는 '가로주택정비사업'의 첫 사업지는 동대문구 장안동이 될 전망이다.

1980년대 건립된 연립주택들이 밀집된 장안동 326 일대가 대상지다. 이곳에는 7층 높이의 아파트 100여가구 규모의 건립 계획이 잡혔다. 조합설립 동의율 기준인 80%를 넘긴 상태여서 사업착수는 시간문제다. 새로 들어서는 아파트의 형태와 내부 구조는 공공건축가가 나서서 구체화할 예정이다.

현재 추정하기로는 대략 1개동을 'ㅁ자' 형태로 건설해 보다 많은 주택을 들여놓는 방식이 될 것으로 보인다. 아파트 가운데 중정을 두고 주택이 사방을 둘러싸도록 하는 구조다. 주택 규모를 최대화하면 현재 살고 있는 56가구가 모두 정착하고도 일반분양이나 임대주택 등으로 활용할 주택이 더 만들어져 사업성과 공익성이 모두 확보될 수 있다.

◆재건축과 무엇이 다른가= 대규모로 헐고 새로 짓는 재건축 사업과 달리, 기존 도로를 그대로 두면서 작은 블록단위로 주택을 재정비하는 것이 가로주택정비사업이다. 도로에 둘러싸인 주택이어서 '가로주택'이라는 이름이 붙여졌다. 가로주택정비사업을 추진하려면 전체 면적이 1만㎡ 미만이어야 하고 전체 건물의 3분의 2 이상이 노후 불량건축물이어야 한다.

노후도는 25년 이상이어야 한다. 또 구역을 관통하는 너비가 4m를 초과하는 도로가 설치돼 있지 않아야 한다. 서울시 관계자는 "연립주택지는 개별 정비하는 데도 한계가 있어 그동안 재건축, 재개발만 유일한 대안으로 인식됐다"며 "가로주택정비사업은 가구 수가 적고 노후도 충족기준 등이 엄격하지 않아 가치가 크게 높아지지 않는 대신 부담도 적다"고 말했다.

재건축ㆍ재개발 사업과 뚜렷하게 구분되는 점은 최고 7층까지 가능하다는 점이다. 임대주택을 짓지 않아도 되기 때문에 해당 구역의 용적률을 그대로 적용받는다. 구역지정이 필요 없어 서울시 도시계획위원회 심의 절차도 거치지 않으며 대부분 사업절차는 관할 구청에서 인허가를 받아야 한다.

가로주택정비사업을 가장 먼저 추진하는 장안동 일대 모습.

◆가로주택 활성화 어떻게= 가로주택정비사업 제도는 2012년 8월 도입됐다. 하지만 실제로 이런 방식을 활용한 정비사업이 추진되지 않자 활성화 방안을 마련했다. 국토부는 지난 5월 조합설립 동의율을 90%에서 80%로 낮췄다. 사업성을 사전에 검토할 수 있도록 10% 이상의 주민들이 요청할 경우 정비사업비용과 분담금을 산정해 알려주기로 했다. 사업시행인가 이후 조합에 최고 30억원 범위에서 건축공사비의 40%를 2% 금리로 지원하기로 했다. 가로주택정비사업 역시 일반 재건축처럼 공공관리제가 적용되지만 건설사가 시행까지 맡을 경우 사업 속도를 더 낼 수 있도록 조합설립 이후에 시공사를 선정할 수 있도록 했다.

규모가 작은 사업이지만 차질 없이 진행될 수 있도록 하면서도 주민들의 불안감을 덜기 위해 SH공사가 공동사업자 또는 시행사로 참여할 수 있는 길을 열었다. 85㎡ 이하 미분양 주택은 공사가 임대주택으로 매입해 활용한다. SH공사 도시재생처가 가로주택정비사업을 전담하게 되며 시행사로 참여하지 않을 경우 기존 정비업체가 도맡던 사업 관리 등을 담당한다.

서울시와 국토부는 층수를 다양화해 사업성을 높이는 방법도 강구 중이다. 현행법은 최고 층을 7층으로 제한하고 있는데 큰 도로와 연접한 부분은 높이고 주택가와 인접한 건물은 낮춰 '평균 7층'으로 만드는 방안을 검토하고 있다.

국토부가 추진하는 '에너지제로빌딩'의 시범사업에 참여해 용적률을 15% 완화받는 방안도 추진한다. 추가로 드는 비용이 공사비의 30%가량인데 증가분의 15%은 세제지원을 통해 해결하고 재산세ㆍ취득세를 5년간 15% 감면받는 방향으로 접근한다는 계획이다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr