재건축 규제완화 움직임에 강남 재건축 사업지들 가속도
'압구정 아파트지구 기본계획' 수립…정비구역 지정 절차 없이 재건축 가능
[아시아경제 한진주 기자] 서울 강남 재건축 사업이 요동치고 있다. 서울시의 규제와 주민 반발로 매번 발목 잡혀온 재건축 단지들이 정부의 규제 완화를 등에 업고 속도를 내는 모습이다. 앞서 세번이나 퇴짜를 맞았던 삼성동 홍실아파트가 도시계획위원회 심의를 통과하고 압구정 지구는 정비구역 지정 대신 아파트지구 전체에 대한 기본계획 수립에 나섰다. 상반기 심의를 마치고 하반기에는 강남 알짜 재건축 단지들의 사업 윤곽이 모두 드러날 것이라는 게 시장 전문가들의 분석이다.
서울시와 강남구 등은 최근 압구정 재건축단지에 대한 기본계획변경 용역에 착수했다. 강남 재건축의 핵으로 꼽히는 압구정아파트지구는 한강르네상스 프로젝트와 기부채납 비율을 둘러싸고 무산 위기에 처하기도 했지만 안전진단 통과에 이어 기본계획 마련에 나서면서 재건축사업에 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다.
서울시가 아파트지구 기본계획을 결정하면 개별 단지별로 정비구역 지정 절차를 거치지 않아도 된다. 기본계획에 맞춰 건축심의를 받고 사업시행인가 신청을 받기 때문에 재건축 사업절차가 단축된다. 현재 서울시내 아파트지구들은 2005~2006년에 기본계획을 수립했지만 압구정지구는 한강 르네상스 사업 때문에 기본계획을 재수립하지 않아 현행법과 어긋나는 부분이 많았다는 것이 강남구의 설명이다.
이 같은 기대감을 반영, 압구정 현대아파트 시세는 3월 이후 오른 가격이 꾸준히 유지되고 있다. KB국민은행 부동산알리지에 따르면 현대 6차 144㎡은 지난 3월 17억1000만원에서 17억5000만원까지 올랐다. 지난해 안전진단 신청 이후 13억원대로 올라선 신현대 121㎡의 경우 3월 들어서는 13억2500만원대로 접어들었다.
개포지구 내 재건축단지들도 최근 건축심의를 통과했다. 개포시영아파트와 주공2ㆍ3단지는 건축심의를 통과했고 주공1단지는 건축심의 상정, 4단지는 건축심의를 준비 중이다. 재건축초과이익환수제 유예가 확정된 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 사업추진에 박차를 가할 계획이다.
사업시행인가를 눈앞에 두고 있지만 학교신설과 관련한 비용문제는 해결해야 할 산이다. 재건축 이후 4000여가구가 늘어나 학교를 추가로 개축ㆍ신축해야 하는데 사업비가 추가로 소요되기 때문이다. 강남구에 따르면 신축 비용은 시 교육청이 90%까지 부담하고 개축비용만 조합들이 협의해서 부담하는 방안에 대해 논의할 예정이다. 부담비용이 1200억원에서 890억원 정도로 줄어들게 된다.
학교문제로 사업에 일시 제동이 걸리자 시세도 주춤하는 모양새다. KB국민은행에 따르면 개포주공1단지 35.64㎡의 경우 평균시세가 지난해 5억원대 중반을 웃돌다 올해 2월 6억250만원까지 올랐으나 5월 현재 5억8500만원으로 조정을 받았다. 개포시영 40.53㎡도 지난해 말 5억3700만원대에서 올 2월 6000만원가량 올라 6억원대에 진입했다가 최근 5억8250만원대로 소폭 하락했다.
대치동의 은마아파트와 쌍용아파트도 재건축사업에 급물살을 타고 있다. 은마아파트는 최근 추진위원회가 재구성돼 사업에 속도를 내고 있고 도로 하나를 사이에 둔 쌍용아파트도 지난해 10월 정비구역으로 지정된 후 현재 공공관리제로 추진위를 구성하기 위해 움직이고 있다.
한강변 스카이라인 규제에 번번히 발목 잡혀온 삼성동 '홍실아파트'도 본격적으로 재건축을 추진한다. 현재 12층, 384가구 규모를 최고 25층, 457가구로 재건축한다. 면적대별로는 전용 80㎡ 289가구, 90㎡ 120가구, 162㎡ 48가구 등이다. 소형주택의무비율이 폐지돼 60㎡이하가 포함되지 않았다.
홍실아파트는 그동안 서울시의 한강변 재건축 가이드라인에 걸려 수 차례 재심의를 받았다. 조합은 결국 종상향을 포기하고 새 계획안을 내놨지만 시 도시계획위원회는 제2종 일반주거지역은 최고 층수를 25층이하로 낮출 것을 권고했다.
사업 막바지에 이른 재건축 사업지도 있다. 지난해 말 사업시행인가를 얻은 국제아파트와 올해 3월 사업시행인가를 받은 삼성동 상아3차는 관리처분인가를 준비중이다.
지난달 25일부터 수직증축 리모델링 사업이 본격 시행되면서 대청아파트, 대치2단지, 개포우성 9차 등도 속도를 낼 것으로 보인다. 3개층 수직증축을 적용하지 않은 청담 두산아파트, 청담 청구아파트, 대치우성2차는 최근 준공됐고 도곡 동신아파트는 임시사용승인을, 대치1차 현대아파트는 행위허가를 받은 상태다.
한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
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