인기상품 시프트 공급제한…왜 줄이나

지을 수록 적자, 수선유지비 등 관리비도 매년 눈덩이

[아시아경제 배경환 기자, 한진주 기자] 서울시가 시프트 공급물량을 연간 250가구로 묶은 배경에는 악화된 재정을 개선하고 임대주택 사업의 경제성을 확보하려는 뜻이 담겨 있다. 주변시세의 70~80% 수준인 보증금만으로 운영되는 구조 탓에 관리비용이 서울시 재정에 누적적으로 부담을 주고 있다는 얘기다. 이런 상황에서 추가 공급할 여력이 충분치 않다는 판단이 작용했다. 공공 임대주택 확충을 바라는 국민이 많지만 공급주체의 재정부실을 줄일 현실적 대안이 마련돼야 한다는 점을 분명하게 보여주는 사례이기도 하다. (관련기사 1면 ‘[단독]서울시, 시프트 공급 연간 250가구로 제한’)

사실 서울시와 SH공사는 시프트 공급이 늘어날수록 적자를 보는 구조에 갇혀있다. 현재 60㎡ 시프트를 사들일 때 서울시는 공급지역에 관계없이 가구당 1억원 정도의 재원을 투입하고 있다. 땅값과 부지 조성비 등이 추가되는 건설형은 매입형보다 2배 가까이 더 필요하다. 향후 시세의 80% 수준으로 보증금을 일괄해서 올려받더라도 나중에 돌려줘야하는 점을 감안하면 수선유지비 등의 지출만 발생하는 셈이다.

이중 감가상각비와 수선유지비는 시프트 공급을 줄인 가장 큰 원인이다. 2007년 전체 감가상각비에서 시프트와 국민임대주택이 차지하는 비율은 7%였지만 2011년에는 57%까지 치솟았다. 평균적으로 사업원가의 20%에 달하는 수선유지비 역시 공급자에게는 상당한 부담이다. SH공사에 따르면 공급 후 5년이 지났을 때의 수선비용은 ㎡당 1574원이지만 15년 후에는 1만3328원으로 8배나 급증한다. 특히 시프트 유지관리비는 2017년 이후부터 연간 50억원을 넘어설 것으로 추정되고 있다.

초기에 대규모 자금이 필요한 건설형과 매입형 임대주택은 물량이 늘수록 재정투입을 늘릴 수밖에 없어 부채를 줄여야 하는 서울시로서는 난처한 입장에 처한 것이다. 그래서 나온 대안이 건설형 임대주택을 줄이는 것이다. 지난달 박원순 시장이 '임대주택 8만가구 추가'를 발표하며 기존주택을 활용한 임차형식 임대주택 비율을 현 30%에서 50%까지 끌어올리겠다고 언급한 것도 같은 맥락이다.

공급주체로서는 재정적 측면에서 부담덩어리지만 시프트는 서민들의 인기가 높은 탓에 단박에 공급을 끊기도 어렵다. 서울시가 공급하는 임대주택 가운데 시프트는 가장 경쟁률이 높다. 주변 전셋값의 80% 이하로 최대 20년간 임대가 가능해 2007년 첫 공급 이후 줄곧 조기마감을 기록하는 등 주택시장에서 최고의 인기를 누리고 있다.

연도별로는 ▲2007년 9.1대 1 ▲2008년 9.8대 1 ▲2009년 11.9대 1 ▲2010년 6.9대 1 ▲2011년 10.1대 1 ▲2012년 16.3대 1 등 높은 경쟁률을 유지했다. 특히 전셋값 폭등에 따라 잔여공가 모집에도 수백대 1의 경쟁률을 보이는 등 관심은 더 높아졌다. 시세보다 낮은 보증금으로 장기간 거주할 수 있는 주택이 줄어드는 만큼 시프트 입주가 더 치열해지는 것은 물론 서민들의 전세 구하기가 더욱 힘들어질 것이라는 전망이 나오는 배경이다.

그럼에도 재정부담이 큰 시프트다보니 서울시는 이미 올해부터 출구전략에 들어갔다. 올 공급 예정인 시프트는 총 938가구로 5959가구가 공급된 지난해보다 85%나 줄어들었다. 매입형은 지난해 106가구에서 423가구로 늘었지만 마곡과 내곡 등 SH공사 자체사업이 마무리되면서 건설형이 급감했다. 결국 내년부터는 올해의 26.6%로 급격하게 줄어드는 것이다.

서울시는 지속 가능한 임대주택 공급체계를 유지하기 위해서는 국고보조금 지원비율을 높이는 것이 시급하다고 주장한다. 지난 3월 시정 주요분야 컨설팅에서 이같은 지적이 나왔으며 74㎡이상 시프트는 분납임대로 전환하는 방안을 권고받기도 했다.

서울시가 조성중인 서울시내 장기전세주택 사업지 / 서울시

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr