노후대책이라던 '상가주택', 돈 안되고 텅 비고

또박또박 임대료 들어온다던 상가주택…
땅값 올라 집값 뛴 판교, 3년전보다 월 170만원 수익↓…공급량 많아 공실 늘어

판교 상가주택 모습

[아시아경제 박미주 기자] 노후대비용 수익형부동산으로 인기를 끌고 있는 점포겸용단독주택 용지의 부작용이 나타나고 있다. 이 땅은 위층에 거주하며 아래층 상가임대로 매달 수익을 얻는 '상가주택'을 지을 수 있는 용지다. 하지만 일부 택지지구의 경우 고분양가와 공실로 수익률이 예상과 달리 낮게 나타나는 경우가 많아져 투자자들의 주의가 요구된다.

30일 상가정보업체 FR인베스트먼트에 따르면 10월 기준 서판교 상가주택 평균 임대료 가격은 보증금 6000만~1억5000만원에 월 230만~420만원이다. 3년 전인 2010년 같은 보증금에 월 390만~590만원이었던 것에서 월 임대료가 160만~170만원 떨어졌다.

사실 판교 쪽 땅값은 오름세다. 2006년 서판교 상가주택 단지를 공급할 때 분양가는 3.3㎡당 800만원대로 1필지당 5억~7억원대였다. 여기에 연면적 400㎡, 3층짜리 상가주택을 지을 경우 건축비는 6억~7억원이 들어간다. 총투입비는 12억~13억원이다. 이후 땅값을 포함한 서판교 상가주택 가격은 계속 올라 현재 15억~20억원대에 거래되고 있다.

판교라는 입지에 고정적으로 수익을 얻을 수 있는 수익형부동산이라는 점이 인기 요인이다. 점포겸용택지는 부동산경기 불황으로 시세차익을 얻기 힘들어지자 수익형부동산이라는 명목으로 2011년부터 선호도가 높아졌다. 지난해 충남 천안 탕정지구에 나온 점포겸용택지는 84필지에 3929명이 몰려 평균 경쟁률이 47대 1이었고, 경남 양산 물금지구 점포겸용택지도 2136대 1의 최고 경쟁률을 기록했다. 수익형부동산 열풍에 가격이 오른 것이다.

그러나 상가주택 임대료 하락세는 또 다른 택지지구인 동탄1신도시에서도 나타나고 있다. 2010년 기준 상가주택 내 상가 평균 임대료는 보증금 5000만~1억원에 월 230만~360만원이었다. 그러던 것이 올해에는 보증금 5000만~1억원에 월 210만~350만원으로 월 임대료가 10만~20만원 하락했다.

이에 고분양가와 상권 미형성으로 택지지구 상가주택에서 예상 수익을 기대하지 못할 것이라는 지적이 나온다. 서판교의 경우 10억~20억원대 자금을 투입해 상가주택을 매입해도 월 임대료가 낮아 실제 임대수익률이 낮을 것이라는 분석이다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "예전에 투자자들이 투자금액과 대비해 임대수익률을 산정해 서판교 상가주택 1층 기준 보증금 1억원에 월 임대료 500만~600만원까지 책정하기도 했는데 결국 임차인을 구하지 못하거나 구했어도 금세 공실이 발생해 월 임대료가 계속 떨어졌다"며 "난립하던 카페 등도 문을 많이 닫았다"고 설명했다.

안 연구원은 또 "상권은 활성화되지 않은 반면 상가 공급량이 많아 공실률이 더 높았다"면서 "그런 이유로 세종시 등 택지지구에는 상가 비율을 줄이고 원주민 택지 등에는 1층 상가를 겸용해 짓지 못하게 하는 등 공급량을 제한하기도 했다"고 말했다. 그는 "내 집이라는 단독주택의 개념에서 1층에 상가가 있는 수준으로 생각하면 장점이 있지만 이를 통해 수익을 뽑겠다고 하면 실망할 수 있다"며 "수익형부동산에 대한 맹목적인 투자는 경계할 필요가 있다"고 조언했다.

박미주 기자 beyond@asiae.co.kr