코레일의 용산개발 4조 증자안… "묘수인가 꼼수인가?"

삼성 1.4조 현금납입 반면 코레일 2.6조 장부상 항목변경 불과

용산역세권개발 조감도.

[아시아경제 김창익 기자]용산개발 사업 최대주주인 코레일이 부도위기 타개책으로 제시한 '4조원 증자안'의 실현 여부에 비상한 관심이 쏠리고 있다. 삼성물산이 1조4000억원을 출자하면 코레일이 나머지 2조6000억원을 내겠다는 것이다. 기본적으로 부동산 경기가 여전히 불투명해 수익성을 장담할 수 없는 데다 코레일보다는 삼성물산이 더 큰 부담을 떠안게 되는 것이어서 성사 가능성은 낮다.

◆코레일, 삼성 참여 전제 '4조 증자안' 제시=코레일은 사실상 삼성물산의 출자를 전제로 한 '4조원 증자안'을 오는 28일 드림허브 이사회에 안건으로 올릴 예정이라고 26일 밝혔다. 드림허브 수권 자본금을 현재 1조원에서 5조원으로 크게 늘리는 방안이다. 코레일은 과거에도 수권 자본금을 3조까지 늘리는 방안을 추진했으나 번번이 무산됐다.

코레일은 사실상 삼성물산이 받게될 랜드마크 빌딩 시공비 1조4000억원을 출자할 것을 전제로 했다. 그럴 경우 시행사인 드림허브로부터 받을 땅값 미수금 5조3000억원(이자 제외) 중 2조6000억원을 자본금으로 전환하는 방안을 제시했다. 제3차 사업협약에 따라 드림허브는 땅값 8조원 중 2조7000억원을 지급하고 나머지 5조3000억원은 2016년 완공시점에 완납키로 돼 있다.

삼성물산이 출자하면 코레일은 사업권을 삼성에게 넘겨주고 대주주로서 사업에 대한 관리만 할 계획이다. 또 2500억원 규모의 전환사채 발행을 전제로 납입키로 한 랜드마크 빌딩 2차 계약금 4161억원을 지불할 방침이다.

이같은 사업협약이 통과될 경우 삼성물산 외 다른 시공사들은 출자비율대로 확보해 놓은 시공권을 포기해야 한다. 코레일 관계자는 "삼성물산의 참여를 고려한 증자안이지만 다른 시공사들에게도 출자 기회는 열려 있다"고 말했다.

◆사실상 삼성에 부담 모두 맡긴꼴…"묘수, 꼼수?"=이번 증자안은 언뜻 코레일이 상당한 부담을 떠안는 것처럼 보인다. 삼성물산의 참여가 전제지만 일단 2조6000억원을 출자해야 하기 때문이다.

하지만 증자안을 뜯어보면 사실상 삼성물산이 상대적으로 많은 부담을 떠안게 돼 있다. 코레일의 출자금은 사업의 완료시점에서 받기로 한 땅값, 즉 미수금을 자본금으로 전환하는 것이다. 장부상의 항목변경일 뿐 실제 현금 납입은 이뤄지지 않는다.

반면 삼성물산은 1조4000억원을 현금으로 납입해야 한다. 랜드마크 빌딩 시공 단계에 맞춰 분납할 수도 있지만 어쨌든 삼성물산은 실제 현금 부담을 져야 한다.

만약 경기가 더 악화돼 추가 자본금 4조원이 바닥나 드림허브가 다시 부도위기에 처할 경우 코레일 출자금 2조6000억원은 어차피 못받을 땅값이지만 삼성물산 입장에선 현금 납입한 1조4000억원을 고스란히 날리는 셈이다. 물론 코레일도 랜드마크 빌딩 2차 계약금 4161억원은 돌려받지 못할 수도 있다. 또 랜드마크 빌딩을 담보로 최대 2조6000억원의 자금을 끌어들여야 하는 부담도 떠안게 된다.

물론 부동산 경기가 좋아져 사업이 순조롭게 진행될 경우엔 얘기가 좀 달라진다. 코레일의 땅값 미수금은 총 5조3000억원(이자 제외)으로 이중 2조6000억원이 자본금으로 전환될 경우 드림허브의 부채는 2조7000억원으로 줄어든다. 사업이 예정대로 2016년에 완공될 경우 5000억원 가량, 3년 이상 지연될 경우 1조원 이상의 이자부담이 줄어든다.

삼성물산은 2010년 사업 정상화를 위해 코레일에게 땅값 인하를 요구했다 받아들여지지 않자 용산역세권개발(AMC) 주간사 지위를 포기하고 손을 뗐다. 이후 2011년 3차 협약변경에서 코레일은 땅값 총 8조원(이자 제외) 중 5조3000억원의 납입 시점을 사업 완공 시점으로 연기해 땅값 부담을 줄여줬다. 결국 코레일은 삼성물산의 과거 요구대로 땅값을 1조원 가량 깎아줄테니 삼성물산이 다시 사업을 맡아달라는 제안을 한 셈이다.

사업권을 쥘 경우 삼성물산이 삼성SDS와 함께 막대한 건설·IT 시공권을 확보할 수도 있다는 점도 메리트다. 하지만 현재 부동산 경기를 볼 때 이같은 시나리오대로 사업이 진행될 가능성은 적어 보인다.