"웃돈 3천 vs. 이젠 끝물" 침체 기로에 선 지방부동산

[아시아경제 황준호 기자] 지방 아파트 시장이 침체기로에서 갈등하고 있다. 아파트 가격 시황 등 통계에서 이미 상승세가 꺾인데 이어, 투자자들이 빠지고 실수요자 위주로 시장이 재편되고 있다. 아직 서울·수도권과 달리, 거래가 살아있었지만 향후 전망은 안개 속에 가려 있었다.

'해운대 두산위브더제니스'.

◆부산 '웃돈 수억원' 그곳, 지금은= 16일 찾은 부산 해운대는 골바람이 몰아쳤다. 여름이었지만 서늘했다. 부동산 시장도 마찬가지였다.

"분양 당시 억대 프리미엄(웃돈)이 붙었던 곳이다. 지난해말 입주 시작하면서 분양가 이하로 거래가 됐었지만 지금은 분양가 수준에 거래된다. 서울 등에서 몰려 온 투자자에서 실수요자로 시장이 재편되고 있는 것으로 보인다. 대부분 경제적 여유가 있어 크게 신경쓰지는 않는다."

마린시티내 K공인중개사 관계자는 이같이 설명했다. 해운대 해수욕장 뒤로 형성된 마린시티내 해운대아이파크(1631가구), 두산위브더제니스(1788가구)는 부산의 랜드마크이자, 신흥부촌을 형성하고 있는 아파트다. 용호동에서 센텀시티로 다시 마린시티로 부산의 부촌은 재편됐다.

해운대아이파크

두 아파트는 2008년 분양 당시 분양권에 최고 6억원을 넘는 웃돈이 형성된 것으로 알려진다. 하지만 지금 매매가는 분양가 등기비 등을 보전할 수 있는 수준 정도다. 해운대아이파크의 주력 평형인 160㎡(48평형)은 6억~8억원 사이 분양됐고 조망권 등에 따라 호가가 갈린다. 매물이 쏟아지고 있지만 거래는 간간히 이뤄지고 있다. 제니스가 아이파크보다 평면이 좋다는 평가에 따라 매매가격은 더 높았다. 입주 후 6개월여가 지났지만 전셋값은 두 주상복합 모두, 매매가 대비 절반 수준 정도였다.

부산 시내 전경.

◆"부산사람은 중대형 찾지 않는다"= 부산 지역내 아파트 시장은 중소형과 중대형으로 나눠 찾는 부류가 달랐다.

"부산내 아파트 공급이 너무 많다. 중소형은 3000만~4000만원 정도 웃돈이 붙은 아파트들도 거래가 된다. 중대형은 경남지역이나 서울·수도권 사람들이 찾긴 하나 거래는 어렵다."

서면내 M공인중개소 대표는 부산 시장에 대해 이같이 말했다. 중소형은 지난해 오른 상승분이 아직 가격에 그대로 반영되고 있다. 중대형은 청약 대상 확대 등에 따라 경남지역민이나 서울·수도권 투자자들이 찾는 정도다. 예를 들어 2014년 완공 예정인 국제금융센터의 터파기 공사가 시작됨에 따라 인근 신규 주상복합인 부전동 더샵센트럴스타 등에 외지인의 방문이 잦아지는 정도다.

이어 그는 "하반기 대현혁신도시 등 분양 공세도 계속된다는 점에서 부산 거주자들은 집값 하락이 가시화 될 가능성도 염두하고 있는 상황"이라고 밝혔다.

15일부터 분양에 나선 대구 이시아폴리스 4차 분양현장.

◆대구, 분양 불모지에 핀 '중소형'= 부산에 이어 찾은 대구도 중소형이 분양시장을 선도하고 있었다. 중대형을 논외로 하면 일종의 호황기를 구가하고 있었다.

"3년여간 신규 공급이 끊겼다. 이에 실수요자 위주로 시장이 움직이고 있다. 기존 주택 가격도 오른 상태이며 신규 분양도 잘된다. 그렇다고 외지인들이 찾을 정도의 시장은 아니다."

대구 동구 이시아폴리스 4차 분양현장에서 만난 공인중개소 대표 3인은 이구동성으로 이같이 밝혔다. 이는 포스코건설이 분양 중인 이시아폴리스가 1차부터 3차까지 성황리 분양을 마친 것에 대한 답변이었다.

미분양 적체로 신규 공급이 끊기면서 실수요자들도 새 집을 구할 수 없었다. 결혼 등으로 신규 주택 수요까지 더해졌다. 기존 주택에 대한 수요가 있다보니 분양계약까지 문제 없이 이뤄지는 수순이다. 심지어 85㎡ 이하 미분양 주택도 지난해말 2147가구에서 올 4월 1239가구(42.3%)까지 줄어들고 있다. 여기에 전셋값도 중소형을 중심으로 집값의 70%대 육박하고 있어 분양에 성공할 수 있었다는 게 이들의 설명이다.

다만 외지인들이 찾아 투자를 하거나 떴다방이 움직일 정도는 아니었다. 이들은 "1,2차의 경우 분양가격이 저렴해 웃돈이 3000만원까지 붙었다고도 하나, 실제 거래여부는 점검해봐야 한다"며 "외지인들도 실제 거주할 사람 정도만 와서 거래했다"고 귀뜸했다.

두 지역 시장을 점검하고 돌아오는 길, 차창 밖으로 불 꺼진 아파트들이 스쳐지났다. 지난해 분양 열풍의 주인공 부산과 이제 막 분양시장에 활력을 얻은 대구 모두 중심 키워드는 '실수요'였으며 중대형은 난제로 꼽혔다. 거래마저 사라진다면 서울·수도권 시장과 다를 게 없었다.

미분양 등 적막한 침체의 늪에서 간신히 나온 지방 열풍이 다시 이뤄지기 위해서는 신규 수요 창출이 필요했다. 부산의 경우 해운대 등 휴양지를 중심으로 일본, 러시아 등지에서 집을 사거나 렌트 형태로 거주하는 인원이 확대되는 추세라는 점에서 긍정적이었다. 새로운 국면 앞에 높인 지방 아파트 시장을 선도하기 위한 선제적 대응이 필요하다고 느껴지는 대목이었다.