"역시 재건축".. 일반 아파트보다 프리미엄 3700만원 높다

[아시아경제 배경환 기자] 수도권 재건축·재개발 아파트의 프리미엄이 일반 아파트보다 4000만원 가까이 높은 것으로 나타났다. 비싼 분양가에 비해 입지조건이 좋고 소비자 선호도까지 높아 투자가치에서 우위라는 분석이다.

10년내 수도권에 분양된 아파트의 프리미엄 / 부동산114

13일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 최근 10년내 분양된 물량 중 입주를 마친 1만1763가구 중 재건축·재개발 아파트는 초기 분양가 대비 평균 1억99만원의 프리미엄을 형성했다. 이에비해 일반 아파트의 프리미엄은 절반 수준인 6335만원에 그쳤다. 재건축·재개발 아파트와 3764만원의 차이를 보인 것이다.

연도별로 살펴보면 일반 아파트는 2003~2006년 4~5%의 수익률을 올렸지만 금융위기가 겹친 2007~2009년에는 수익률 ‘제로’를 기록했다. 하지만 재건축·재개발 아파트의 경우 2003~2006년 5~6%의 높은 수익률을 올렸고 침체가 이어진 2007~2009년에도 1~3%로 꾸준했다.

2010년 기준 재건축·재개발 아파트의 분양가는 5억2526만원으로 일반 아파트(3억7733만원)보다 1억5000만원 높다. 하지만 재건축·재개발 아파트가 도심내 한복판에 들어서다보니 중장기 투자가치는 뛰어나다. 도심 단지는 출·퇴근이 편리하고 교통 도로 등 기반 시설과 편의시설을 이미 갖추고 있는 이유에서다. 2003~2010년 재건축·재개발 아파트는 평균 분양가 3억7762만원, 매매가 4억7861만원으로 27%의 수익률을 올린 반면 일반 아파트는 분양가 3억4629만원, 매매가 4억964만원으로 18%에 불과했다.

아파트값이 강세를 보이던 2007년 이전 분양된 수도권 아파트는 연간 4~5%의 분양가 대비 수익률을 보였다. 새 아파트를 분양 받아 시세차익을 노리는 투자가 가능했던 시점이다. 하지만 이후 금융위기를 겪는 사이 신규 분양 아파트의 분양가는 뛰었지만 시세는 과거만큼 오르지 못했다. 신규 분양 아파트의 투자 수익률이 ‘제로’에 가까웠던 원인이다. 금융위기 이후 이어진 침체기로 2010년 몸값을 낮춰 공급된 새 아파트는 연 평균 수익률이 3%대로 높아지기도 했다. 2010년 일반 아파트의 평균 분양가는 3억7733만원으로 2009년(4억3320만원)보다 5000만원 가까이 낮았다.

반면 지방에서는 반대 현상이 나타났다. 재개발·재건축 아파트보다 일반 아파트의 프리미엄이 높게 형성됐다. 지방에 위치한 재개발·재건축 아파트는 분양가 대비 2688만원의 프리미엄이 형성됐지만 일반 아파트는 3149만원의 프리미엄을 올렸다. 산업단지 인근이나 새 아파트 공급이 뜸했던 지역을 중심으로 신 주거지가 형성되며 가격을 끌어올린 것으로 분석된다.

이렇다보니 지방 새 아파트의 단기 수익률도 상대적으로 양호했다. 고 분양가에 공급과잉까지 이어진 2008년까지의 수익률은 4%대에서 1%이내로 내려 앉았다. 하지만 이후 2000년대 이후 공급물량이 부족했던 지역을 중심으로 수급 불균형 현상이 나타나며 2009년 다시 3%대로 높아졌다. 같은기간 공급된 수도권 새 아파트의 수익률이 ‘제로’를 기록했던 것과 대조적이다.

김은선 부동산114리서치센터 연구원은 “경기 침체와 금융 불안 등 외부요인에 따라 주택시장의 약세가 지속되자 수요자들이 관망세로 돌아섰다”며 “하지만 분양가의 적정성을 따져보고 향후 2~3년 내 입주환경 등을 분석해 분양을 받는다면 새 아파트 프리미엄을 기대해 볼 수도 있다”고 조언했다.