고가 전월세…'稅구멍' 숭숭 뚫려있다

▲ 서울 서초구 반포동에 위치한 아파트 '반포자이'

[아시아경제 고형광 기자] #1. 서울 서초구 반포동에 소재한 '반포자이' 아파트 85㎡(전용면적)를 소유한 A씨. 그는 결혼 전이라 이 아파트는 세(貰)를 내주고, 평창동 아버지 명의의 집에서 부모님과 함께 생활을 한다. 반포자이는 작년에 세를 내줬는데 보증금 5000만원, 월세 300만원에 계약을 했다. 그는 보증금을 제외하고 매월 300만원씩, 1년에 3600만원을 임대소득으로 챙긴다. A씨의 연봉과 맞먹는 수익이다. 그러나 월급과 달리 이 임대소득에 대한 세금은 단 한 푼도 내지 않는다. 월세의 경우 2주택 이상이거나, 1주택인 경우 고가주택(공시지가 9억원 이상)에만 세금이 부과되기 때문이다. 2010년 기준 반포자이 전용 85㎡의 공시지가는 8억7200만원이었다.

#2. 강남구 도곡동의 '타워팰리스'를 2채 갖고 있는 B씨. 한채는 본인이 살고, 나머지 한채(전용면적 245㎡)는 전세로 내줬다. 그가 작년 말 계약 당시 받은 전세 보증금은 24억원. 전세보증금을 은행에만 넣어둬도 연 1억원 정도의 수익이 발생한다. B씨는 2004년부터 이 아파트를 전세로 내줬지만, 여태껏 임대소득에 대한 세금은 내 본적이 없다. 전세 보증금은 작년까지 과세가 되지 않았기 때문이다. 올해부터는 전세금에 대해서도 과세가 되는데, 이 세금 또한 1가구 3주택이상 보유자에게만 메겨진다. 2주택 이하는 보증금이 아무리 고가라도 세금이 부과되지 않는다. B씨는 앞으로도 세금을 내지 않아도 된다.

최근 고가 전·월세가 급증하고 있지만 집주인의 소득인 임대소득에 대한 과세는 제대로 이뤄지지 않고 있다.

현행 소득세법 등에 따르면 주택임대 소득도 세금을 내야 한다. 1가구 2주택이상으로 월세를 받거나, 1주택이라도 공시지가가 9억원이 넘는 고가 주택인 경우는 소득세 과세 대상이다.

그러나 월세 수입이 아닌 주택의 공시지가(9억원)로 과세 여부를 판단하고 있어 문제점으로 지적된다. 9억1000만원짜리 집주인이 월세를 100만원만 받아도 세금을 내야하는 반면, 8억9000만원짜리 집주인이 월세를 300만원 받으면 세금을 내지 않아도 된다.

올해부터 과세가되는 전세 보증금 또한 허술하긴 마찬가지다. 1가구 3주택 이상 보유자중 전세보증금 합계액이 3억원을 넘으면 초과분의 60%에 대해 은행이자율을 적용해 세금이 부과된다.

그러나 과세 기준이 고가주택에 대한 기준은 없고 '1가구 3주택 이상 보유자'로 한정돼, 1~2채를 보유한 사람이 20억~30억원의 보증금을 받더라도 세금을 내지 않는다. 반면 저가 주택 3채를 가진 사람이 총 4억원의 보증금을 받으면 과세 대상자가 된다.

임대소득 과세에 있어 가장 큰 문제점은 과세당국이 주택 임대자들의 소득을 제대로 파악하지 못하고 있다는 점이다. 국세청이 임대소득자에 대한 자료를 따로 관리하지 않다 보니, 임대자들의 '자진신고'에만 의존해 세금을 부과하고 있다.

집주인이 소득을 신고하지 않으면 얼마든지 세금을 피할 수 있는 구조다. 임대주들에 대한 과세체계가 허술해 올려받은 집세가 고스란히 불로소득이 되고 있는 셈이다.

국세청도 임대소득이 제대로 신고되지 않고 있다는 사실을 알고 있지만, 현실적으로 과세할 방안이 없다고 하소연하고 있다.

국세청 관계자는 "국토해양부가 지난해부터 전월세 실거래가를 조사해 파악하고 있는데, 관련법이 마련되지 않아 아직까지 국세청이 (전월세 실거래 자료)들여다 볼 수 없다"며 "주택임대에 과세를 집중하게되면 일부 집주인이 세입자에게 세금을 전가할 우려가 크기 때문에 조심스럽다"고 말했다.

고형광 기자 kohk0101@