[부동산세제개편] 월세보증금 소득공제 대상은 몇명? (Q&A)

7일 정부의 세제개편안이 발표됐다. 장기보유특별공제 실시 이유 등 독자들의 궁금한 점을 문답형식으로 살펴본다.

◇그동안 다주택자에 대해 장기보유특별공제를 적용하지 않았던 이유는?
-핵심은 주택거래 활성화이다. 정부는 과거 공제를 적용하지 않았던 이유가 다주택자의 세부담을 높여 부동산 투기를 억제하기 위한 것이었다고 밝혔다. 현 시점에서는 주택가격 급등 등 주택투기수요 억제의 필요성은 낮은 반면 주택거래 위축 등의 부작용이 커질 우려가 있다는 것이다. 따라서 장기보유 특별공제를 최대 30%(연 3%)까지 허용했다.
◇매입임대주택에 대한 세제지원 내용과 요건은?
-세제지원 요건을 갖춘 매입임대주택을 양도하거나 임대(소유)하는 경우 양도소득세, 법인세 및 종합부동산세 등에서 세제지원을 받는다.

양도세는 임대주택 양도시 6~35%의 일반세율 및 최고 30%의 장기보유특별공제를 적용한다. 법인세는 임대주택 양도시 법인세 추가과세(30% 세율)를 배제키로 했다.종합부동산세의 경우는 임대주택 보유한 이에게 비과세한다.

◇임대주택사업자가 자신이 사는 집에 대한 1세대1주택 양도세 비과세 적용을 받을 수 있게 된 이유는?
-정부는 종전과 달리 주택가격 상승에 대한 기대가 낮은 상황에서 현재는 투기우려 보다는 서민층에 대한 임대주택의 공급을 유도할 필요가 있다고 답했다.

누군가는 집을 구입해야만 구입 여력이 없는 서민들에게 임대주택이 원활하게 공급될 수 있다는 판단에서다.

그동안 거주용 자가주택 1채를 보유한 사람이 임대주택을 추가로 구입해 임대사업을 하면, 거주주택에 대한 1세대1주택 세제지원을 받을 수 없었다.

이같은 이유가 주택임대사업에 걸림돌이 됐으므로 이를 해소해 임대주택 공급을 활성화하려는 것이라고 정부는 설명했다.

◇여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 자기가 사는 집을 비과세 양도한 이후, 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대주택도 양도세가 비과세되는지?
-비과세받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세된다. 거주주택 요건은 3년 이상 보유, 2년 이상 거주한 곳이어야 한다. 거주기간 계산은 임대주택사업자 등록일 이후분만 포함된다.

월세를 놓다가 세입자가 나간후 그 집에 주인이 살 경우가 한 예다. 임대주택사업자가 보유한 임대주택을 임대의무기간 종료 이후 거주용 주택으로 전환해 양도하는 경우가 있다. 이 때 동일 시점에서 2채 이상의 주택이 양도세 비과세 혜택을 중복해 받는 것을 방지하기 위해서다.

◇2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 자가주택 양도후, 임대주택을 5년이상 임대하고 1세대1주택 상태에서 양도할 때 1가구1주택 비과세를 받을 수 있는지?
- 1가구1주택으로서 3년 이상 보유(거주요건 없음)한 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 직전 거주용 자가주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다.

◇월세 소득공제 및 주택임차차입금(금융기관외 차입) 원리금 상환액 소득공제란?
-주택임차차입금은 '전세금 또는 월세보증금'을 뜻한다. 이에 대한 소득공제를 받을 수 있다는 뜻이다.

공제대상은 ▲무주택 세대주 ▲연간 총급여 5000만원 이하 ▲배우자, 기본공제대상자인 직계존·비속 등 부양가족이 있는 근로자 ▲국민주택 규모의 주택 임차인 등의 조건을 모두 충족해야한다.

공제금액은 월세 또는 전세금 원리금 상환액의 40%수준이며 공제한도는 월세 공제액, 주택임차차입금 원리금상환액 공제액, 주택마련저축 공제액을 합해 연간 300만원까지 받을 수 있다.

◇이번 전ㆍ월세 소득공제 적용대상 확대로 동 제도의 혜택을 받는 근로자수는 몇명인가?
-연말정산신고(09년 귀속) 총근로자 1425만명 중 총급여 5000만원 이하인 근로자는 86%(1230만명)에 달한다. 따라서 대다수의 근로자가 포함될 것이라고 정부는 예상했다.

◇올해부터 시행중인 전세보증금 과세제도는 어떤 것인가?
-과세대상은 3주택이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원을 초과할 때 초과한 금액만큼 세금을 내야한다. 과세 방법은 3억원 초과분의 60%의 이자상당액만큼 수입금액에 산입하여 간주임대료를 계산한다. '간주임대료'란 월세 임대시 별도로 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에 전세금 등에 일정한 이율을 곱해 계산한 금액이다.

◇소형주택에 대한 전세보증금 과세를 앞으로 잠시 하지않는다는데, 사례를 들자면?
전용면적 85㎡ 이하로서 기준시가 3억원 이하 주택은 전세보증금 과세 대상에서 배제된다.

예를 들어, 109㎡ 2채, 기준시가 3억원 이하인 85㎡ 1채를 가진 3주택 보유자가 전세보증금 합계 3억원을 초과하는 경우라도 85㎡이하 소형주택이 제외되어 비과세된다.(표 참조)