재건축 연한단축 좌절… ‘리모델링’으로 눈돌릴까?

“재건축 안되니 리모델링?, 접근방식이 다르다”

[아시아경제 배경환 기자] 서울시가 재건축 허용 연한을 그대로 유지하기로 했다. 이로인해 재건축보다 연한이 짧고 비교적 사업속도가 빠른 리모델링 시장이 반사이익을 거둘지 주목된다.

8일 서울시에 따르면 2010년말 기준 서울시 전체 아파트 가운데 재건축이 가능한 물량은 16만8000여가구다. 이 가운데 강남, 서초, 송파, 강동구 등 이른바 강남4구에 80%(13만여가구)가량이 몰려있다.

연한이 단축됐다면 1987년 이전에 준공된 아파트들은 올해부터 재건축이 가능해진다. 하지만 서울시의 불가 방침으로 1985년에 준공된 아파트는 2013년, 1986년 준공은 2016년, 1987년 준공은 2019년에야 재건축 자격이 주어진다. 서울시내 127개 단지, 7만800가구가 2~8년을 더 기다려야하는 셈이다.

이들 가구가 리모델링으로 눈을 돌린다면 상황은 달라진다. 재건축과 비교해 수익성이 높지 않고 입주민들의 사업비 부담이 커 가능성이 높지는 않다. 그러나 수직증축 등 관련 규제만 해결된다면 리모델링 시장으로 중심축이 이동할 전망이다.

국토해양부와 관련 업계에 따르면 2009년말 기준 15년이 경과된 아파트는 전국 300만가구다. 이중 수도권에서는 90여개 단지 6만여가구가 리모델링 사업을 추진하고 있다. 특히 최근에는 리모델링을 완료한 단지들의 성공사례가 늘어나면서 더욱 탄력을 받고 있다.

지난해 7월 리모델링 공사를 마치고 입주한 당산동 ‘쌍용예가클래식’이 대표적인 예다. 지난 2008년 6월 공사를 위해 이주할 당시 3.3㎡당 980만원대였던 시세는 2년만에 1700만원대로 뛰었다.

하지만 문제는 모든 단지가 수익을 내지 못하는데 있다. 리모델링 이후의 수익성이 확보되지 않는다면 조합원들은 높은 비용부담을 떠안고 무리할 필요가 없기 때문이다.

예컨대 노원구와 양천구 등은 서울시의 이번 방침으로 재건축 기대감이 가라앉을 전망이다. 1980년대 중후반에 준공된 아파트가 대거 몰려있는 탓이다. 그렇다고 이들 지역은 리모델링을 대안으로 생각하지 않고 있다.

양천구 목동에 위치한 G공인 대표는 “중소형에 거주하는 입주민들은 시세차익보다는 학군문제로 대출받아 이사한 사람들이 대부분이기 때문에 재건축도 부담스러워하고 있는 상황”이라며 “비교적 재정이 넉넉한 중대형 입주민들도 확실치 않은 시세차익을 끌어안고서까지 리모델링을 통해 더 넓은 평형으로 이동할 이유가 없을 것”이라고 밝혔다.

1986년 준공된 삼호아파트가 위치한 노원구 월계동 인근 J공인 관계자 역시 “리모델링으로 수익을 얻을 수 있는 강남권 소형 단지를 제외한 강북권에서는 (리모델링)고려하기 힘든 상황”이라며 “본인 부담비용 때문에서라도 조합원들의 동의를 얻기도 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

양영규 쌍용건설 리모델링사업부 부장은 “재건축은 기존용적, 시장추세, 인근 분양가, 본인이 가진 자산대비 투자효과 등 다양한 요소에서 검토해야하는 사업이기 때문에 재건축을 못해서 리모델링을 한다는 방식으로 접급해서는 안된다”며“연한단축이 유지됐다고 해서 재건축 추진단지들이 리모델링을 대안으로 생각하지는 않을 것”이라고 밝혔다.

지난해 7월 리모델링 공사를 마치고 입주한 당산동 ‘쌍용예가클래식’의 시세는 2년만에 1700만원대로 뛰었다. 하지만 모든 단지가 수익성을 거두기는 힘들다는게 전문가들의 분석이다.

배경환 기자 khbae@