1Q 오피스빌딩 임대료·공실률 모두 ↑.. ‘착시효과’?

연말연초 환산임대료·공실률 조정에 따른 결과

[아시아경제 정선은 기자] 서울 주요권역 오피스빌딩이 임대료를 올리면서 올 1·4분기 환산임대료와 공실률 모두가 오름세를 탈 것이란 전망이 나왔다. 연말 연초를 맞아 환산임대료와 공실률이 조정된 결과지만 실질 임대료 상승으로 보기는 어렵다는 지적도 있다.

26일 부동산 자산관리업체인 SIPM㈜의 분기별 보고서에 따르면 서울지역 4개권역(도심, 강남, 여의도?마포, 기타지역) 전체의 올해 1분기 환산임대료는 지난해 4·4 전분기 대비 0.1% 상승한 ㎡당 3만2362원을, 공실률은 0.1%포인트 상승한 3.8%를 기록할 것으로 예측됐다.

환산임대료는 보증금 운용이익, 월임대료, 관리비를 합한 값으로 임대인에게 귀속되는 총금액이다. 이를 통해 임대기준이 보증부월세 혹은 전월세 방식으로 서로 다른 빌딩간의 상호 임대료 수준을 비교할 수 있다.

이같은 전망은 대체로 연초에 도심·강남·여의도 등 주요권역에서 임대료 인상이 예고되면서 오름세가 반영된 것이다. 공실률도 강남지역의 중대형 및 대형빌딩으로 옮기는 것이 예정된 임차인들의 수요에 따라 오른 것으로 보인다.

환산임대료를 지수(index)로 나타낸 ‘오피스임대지수’는 지난해 4·4 분기보다 0.2포인트 상승한 121.4로 조사됐다. 서울 4대 상업구역 별로는 ▲도심권 119.4 ▲강남권 123 ▲여의도·마포 124.3 ▲서울 기타권 114.2로 나타났다.

도심권의 환산임대료는 일부 대형빌딩에서 임대료 인상을 예고하고 있어서 ㎡당 3만7102원으로 지난해 4분기와 비교해 0.1% 상승할 것으로 예상된다. 공실률은 예정된 임차 및 이전수요가 없어 변화없이 동일한 수준을 유지할 전망이다.

강남권의 환산임대료는 이전 분기보다 0.1% 상승한 ㎡당 3만3488원, 공실률은 0.2%포인트 높은 4.8%로 예상됐다. 임대료는 연초 인상시기를 겪으면서 초대형 빌딩을 중심으로 소폭 상승할 가능성이 있다. 공실률도 중대형 및 대형빌딩에서 임차인 변동으로 높아질 전망이다.

여의도?마포 권역은 지난 분기보다 환산임대료만 0.4% 상승한 ㎡당 2만7250원이고 공실률은 변동이 없을 것으로 전망됐다. 임대료는 초대형빌딩을 중심으로 오를 것으로 보인다. 여의도 일대에는 리모델링 중이거나 착공을 앞둔 초대형 빌딩이 10여개에 달하는 상황이다.

서울지역 기타권역은 환산임대료와 공실률이 지난 분기와 동일한 수준을 유지, 각각 ㎡당 2만823원과 7.0%로 계산됐다.

분당권의 경우 공실률이 지난 분기 2.2%로 이전분기 대비 1.2%포인트 떨어졌다가 올해 1분기에 0.4%포인트 다시 올라 2.6%를 기록할 것으로 예상됐다.

6대 광역시(부산·대구·인천·대전·광주·울산) 오피스빌딩은 환산임대료와 공실률 수준에 큰 변화가 없을 것으로 보인다. 특히 대전은 2003년 이후 가장 높은 공식률을 기록한 지난 분기 17.4%의 공실률이 계속 유지되고 있다.

한편 공실률 상승에도 임대료가 상승한 것을 두고 불황의 터널을 지난 것으로 보기에는 회의적이라는 의견이 있다. 김태호 알투코리아부동산투자자문 이사는 “실제로 공실이 늘면 임대료도 떨어져야 하겠지만 기준임대료로 조사를 하니 서비스로 한 두달 임대료를 깎아주는 것은 반영되지 않는다”며 “물가상승률보다 낮은 임대료 상승률은 사실상 오르지 않은 것으로 판단해야 한다”고 설명했다.

정선은 기자 dmsdlunl@