소형임대주택의 변신 '도시형생활주택' 과연 무엇일까

[아시아경제 오진희 기자]부동산 불황기 시세차익보다는 고정적인 임대수익을 낼 수 있는 상품들에 투자자들의 관심이 몰리고 있다.

특히 최근 사업자 기준과 주차장 기준 등 규제를 완화한 도시형생활주택은 1~2인 가구를 대상으로 한 임대사업으로 퇴직을 앞두고 있는 개인, 사업시행을 원하는 법인, 임대관리업에 관심있는 회사, 대출로 자금조달을 하겠다는 은행권 등 다양한 주체들의 주목을 받고 있다.

20~30대 싱글족들에겐 새로운 주거지로, 50~60대 중장년층에겐 안정적인 재테크 수단으로 각광받고 있는 도시형생활주택은 과연 무엇이고 어떻게 투자해야 할까?

◇도시형생활주택 종류와 사업방식은=지난해 11월 정부는 도시형생활주택의 활성화를 위해 주차대수 설치 기준을 세대당 1대에서 전용면적기준으로 변경했다. 원룸형으로 지을경우 전용면적 60㎡당 1대가 적용된다. 이는 대략 세대당 0.25대 수준과 같다. 상업 준주거지역인 경우는 120㎡당 1대, 주차장 완화지역은 200㎡당 1대다. 이와같이 주차장을 많이 만들 필요가 없어, 임대사업에서 공사비도 줄이고 그만큼 수익성도 높아진 것이다.

사업승인요건도 지난 7월부터 30가구 미만까지는 주택건설사업 등록증이 없는 개인이라도 자유롭게 도시형생활주택을 건설할 수 있게 했다. 기존에는 20가구 이상 짓기 위해서는 사업등록을 해야 사업시행이 가능했었다. 따라서 해당 사업자는 건축허가만 받게 돼 기간단축 및 비용절감을 기대할 수 있게 됐다.

30가구 이상 짓기 위해서는 주택건설사업자로 등록돼야 하며 자본금 3억이상, 건축분야 기술자 1인이상, 사무실 면적 33㎡ 이상을 보유해야 한다.

준주택으로 분류되는 고시원이나 오피스텔과 달리 도시형생활주택은 2가구 이상 150가구 미만의 공동주택이다. 종류로는 원룸과 단지형으로 나눠지며, 각각 전용면적 기준 12~50㎡, 85㎡이하로 구분된다. 단지형은 다시 1개동 바닥면적합계로 다세대, 연립을 구분하는데 다세대가 660㎡(200평)이하라면 연립은 그 이상이다. 욕실과 주방을 설치할 수 있고 지하에 주택건립은 불과하다.

강남이냐 비강남권이냐에 따라 수익률이 어느 정도 차이가 날수 있지만 대략 8~9% 수준을 기대할 수 있다고 전문가들은 전한다. 평균 전용 20㎡ 기준 보증금 1000만원에 월세 55만~65만원 수준이다.

도시형생활주택의 사업방식은 대략 4가지로 구분해 볼 수 있다. 우선 건물주가 토지를 매입하고 신축해 임대를 놓는 방법이 있고, 처음부터 분양만 하는 방법이 있다. 분양시 구분등기가 가능하다.

또 자금확보가 어려운 경우 지주공동사업을 벌여 시행사가 토지주에게 토지지분만큼 수익분을 나눠주는 식의 방법이다. 마지막으로는 리츠(부동산투자회사)형식으로 공모 또는 주식참여 방식으로 소액투자자들도 투자할 수 있도록 하고 자금을 모아 임대수익 배당과 매각할 때 청산 배당 등을 통해 이익을 돌려주는 방식이다.

◇도시형생활주택 사업 승인건수 급증..관심 고조=국토부는 지난 7월 전국적으로 도시형생활주택 921가구(14건)에 대해 인허가 승인을 완료했고 이 중 98가구(4건)는 건축허가로 승인됐다.

올해 인허가 승인을 받은 도시형생활주택은 지난 7월 현재까지 4740가구다. 지난해 사업승인 실적규모인 1576가구와 비교할 때 월등히 높은 수치로, 이 상품에 투자하려는 움직임이 커지고 있는 것을 확인할 수 있었다.

지역별로는 서울, 부산, 경기 등 수도권 및 광역시에서 사업이 활발하게 진행되고 있다. 서울에서는 지난 7월 현재까지 올해 총 1590가구가 인허가를 받았다. 월별로는 1월 100가구에서 꾸준히 증가해 4월부터는 200가구가 넘는 규모였고 7월에는 430가구가 인허가를 받았다. 이어 같은 기간 부산이 578가구, 경기가 547가구 순으로 인허가 물량이 많았다.

유형별로는 원룸형이 79%, 단지형 다세대가 13.7%, 연립형이 7.3%를 차지했다.

현재 도시형생활주택 건립 가구 규모를 150가구에서 299가구로 확대하는 내용의 주택법 개정안이 국회에 상정돼 있다. 정기국회에서 이 법이 통과되면 공급물량이 더 늘어날 전망이다. 이에 따라 한미파슨스, 대림산업 등 중견 또는 대형 건설사 등에서도 자사 브랜드를 가지고 대규모로 소형 아파트 형식의 도시형생활주택 사업을 벌일 채비를 하고 있다.

◇투자시 주의해야할 점은=도시형생활주택이라고 해서 항상 장미빛 미래만을 제시하는 것은 아닐 것이다. 부동산 전문가들은 특정상품이 항상 호황기를 누릴 수는 없다고 말한다.

통계청 자료에 따르면 2015년까지 1인가구가 전체 가구수의 20.74%에서 2030년에는 23.71%까지 올라갈 전망이다. 당분간은 공급이 수요를 따라가지 못하더라도 소형주택이 많이 건립되다보면 언젠가는 가격하락과 공실이 생길 수 있다고 전문가들은 지적한다. 더욱이 주변에 비슷한 다가구, 다세대 주택 또는 도시형생활주택 등이 많을 경우에는 임대료 약세를 겪을 소지도 있다.

또 소형주택 선호분위기에 편승해 입지를 고려하지 않고 투자를 할 경우, 취약한 임차수요로 수익률이 약해지거나 물건을 팔 때 쉽지 않을 수 있기 때문에 주의해야 한다.

전용면적 21㎡ 이상의 도시형생활주택을 분양받았다면 다주택자로 분류될 수 있다는 것도 명심해야 한다. 해당 투자자는 매각할 때 양도소득세도 내야 한다.

도시형생활주택의 활성화를 위해 소형주거의 규제가 완화되면서 준주택으로 분류되는 고시원, 원룸텔 등 역시 우후죽순 1인가구를 대상으로 공급되고 있는 실정이다. 하지만 고시원은 지분등기방식으로 분양돼 토지소유권만 인정되며 공유지분자의 동의하에 매매와 용도변경이 가능해 재산권행사에서 불리하다.

최근 고시원 역시 도시형생활주택처럼 주방이 들어가는 독립된 주거라고 과대광고를 하는 경우가 있는데 이같은 물건들은 향후 매각할 때 문제가 생길 수 있어 잘 살펴야 한다고 전문가들은 조언한다.