"보금자리주택 부럽지 않다" '시프트 A~Z'

[아시아경제 고형광 기자] 올해 서울에서 1만 가구가 넘는 장기전세주택(시프트)이 공급된다. 10일 청약에 들어가는 은평뉴타운, 마포 상암지구 등을 포함해 올해 공급될 시프트 물량은 총 1만304가구에 달한다. 예전에 비해 30%이상 늘어난 수치다.

서울시와 SH공사는 10일 은평뉴타운3지구 1158가구, 마포 상암2지구 842가구 등 총 2000여 가구에 대한 청약접수를 시작하면서 올 시프트 공급의 첫 포문을 연다.

이번 2014가구의 시프트 외에도 5월부터 하반기까지 마포, 은평, 강남, 강동 등의 지역에서 총 8304가구의 시프트 물량이 추가로 쏟아질 예정이다.

이번에 공급되는 시프트부터는 최근 바뀐 입주자 선정 기준이 적용돼 예비 청약자들의 세심한 주의가 필요하다.

주변시세 80%이하의 전세값으로 20년간 이사걱정 없이 살 수 있는 시프트를 내집으로 만들기 위한 청약 전략을 살펴본다.

◇ 변경된 가점제 적용 = 시프트에 입성하기 위해선 우선 바뀐 가점제를 꼼꼼히 살펴야 한다. 입주자 선정 기준이 가점제로 변경됐기 때문이다.

기존 건설형 시프트 60~85㎡의 경우 저축금액과 납입횟수로만 입주자를 선별했으나 올 2월 25일부터는 면적이나 형식에 관계없이 무주택기간, 부양가족수, 납입횟수 등에 따라 가점제를 적용해 점수로 환산, 고득점 순서로 입주자를 선발한다.

다만 올해 6월말까지는 일반공급 물량의 15%는 기존 방식(저축총액, 납입횟수만으로 입주자 선발)으로 우선 순위를 선정한다. 청약예금 1000만원 통장이 필요한 85㎡초과 역시 동일 순위에서 우선순위를 정할 때 60~85㎡와 마찬가지로 새롭게 신설된 가점 항목이 적용된다.

일반공급 및 우선공급의 가점기준은 전용면적에 따라 다르다. 전용 60㎡미만 주택의 가점기준(만점기준, 점수)은 ▲세대주 나이(50세 이상, 3점) ▲부양가족수(3인 이상, 3점) ▲서울시 거주기간(5년 이상, 3점) ▲미성년자녀의 수(3자녀이상, 3점) 등이다.

전용 60㎡이상~85㎡이하, 전용 85㎡초과, 재건축시프트의 가점기준은 ▲서울시 거주기간(10년 이상, 5점) ▲무주택 기간(10년 이상, 5점) ▲세대주 나이(50세 이상, 5점) ▲부양가족수(5인 이상, 5점) ▲미성년자녀수(5자녀 이상, 5점) ▲청약저축 납입횟수(96회 이상, 5점) ▲입주자저축 가입기간(5년 이상, 5점) 등이다.

85㎡ 초과는 1000만원짜리 청약예금통장이 필요하므로 청약저축 납입횟수 대신 ▲입주자저축 가입기간으로, 재건축매입형은 청약통장이 필요 없으므로 ▲청약저축 납입횟수 ▲저축가입기간 점수를 뺀 가점을 합산하면 된다. 항목별 배점과 감점을 합산한 순위에 따라 입주자가 선정된다.

또 이번 공급되는 시프트부터 감점제가 적용되면서 재당첨이 사실상 제한된다. 2009년 11월 30일 이후 입주자 모집공고를 낸 시프트에 당첨 이력이 있는 사람은 계약일 기준으로 3년 이내는 10점, 5년 이내는 8점, 그 외에는 6점이 감점된다.

다만 예외적으로 전용면적 59㎡는 소득기준 초과로 당첨자격이 박탈된 경우를 감점제 적용 대상에서 제외시켜 준다.

◇ 청약자격 살피는건 기본 = 시프트는 면적기준과 주택의 종류, 공급방식에 따라서 청약자격이 다르므로 입주자 모집공고를 통해 청약자격을 먼저 확인해야 한다.

우선 시프트에 신청하려면 공통적으로 주택청약종합저축과 청약저축 가입자여야 한다. 전용 60㎡ 미만 주택은 가구 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(4인 기준 299만3640만원) 이하의 조건에 맞아야한다.

전용 60㎡~85㎡이하 주택은 소득에 상관없이 청약저축자면 가능하다. 전용 84㎡ 초과 시프트 물량은 예치금액 1000만원인 청약예금 가입자가 청약할 수 있다. 재건축임대는 무주택세대주이면서 서울시에 오래 거주한 수요자(1순위는 1년 이상 서울시 거주)에게 우선권이 주어진다. 소득기준의 규제나 청약통장 가입과는 무관하다.

신혼부부 등 특별공급에 청약하려면 택지지구 형태의 건설형 시프트인지 매입형의 재건축시프트인지 살펴봐야한다. 청약기준의 차이가 있어서다.

건설형 시프트는 주택공급에 관한 규칙을 준용해 '결혼 3년 이내 출산(입양) 자녀가 있는 자'면 1순위지만 매입형 재건축시프트는 '결혼기간 5년 이내, 출산(입양)한 자녀가 2명 이상' 있는 자가 1순위 요건으로 바뀌었다. 임신 중이거나 입양 자녀도 포함되며 입주 시 입양이 유지돼야 한다.

◇ 당첨 확률 높이려면 = 시프트는 경쟁률이 치열한 만큼 당첨자 커트라인도 상당히 높다. 지난해 9월 신내2지구, 은평뉴타운2지구 등에서 공급된 시프트의 당첨자 커트라인은 일반공급의 경우 청약저축 납입총액이 900만원으로 나타났다.

노부모부양이나 신혼부부 같이 특별공급 대상자가 아니라면 적어도 7~8년 이상 무주택세대주 자격을 유지하면서 매월 10만원씩 불입해야 당첨 가능성이 있다는 얘기다.

이에 따라 청약저축 납입횟수나 가입기간이 짧은 20~30대 무주택세대주들은 신혼부부 특별공급을 노리는 편이 좋다. 세대주 나이나 부양가족, 서울 거주기간, 20세 미만의 미성년 자녀 등 항목에서 유리한 가점이 기대되는 청약자들은 청약통장 불입액은 작더라도 가점제가 적용되므로 올 공급물량에 적극적으로 청약해야 한다.

◇ 하반기까지 8300가구 공급 = 이번 공급물량(2014가구)을 제외하고 올 하반기까지 8304가구의 시프트가 공급될 예정이다. 이 중 건설형 시프트는 8188가구, 재건축 시프트는 116가구 정도다. 주택형별로는 60㎡미만 3967가구, 60~85㎡이하 2536가구, 85㎡초과 1801가구로 나뉜다.

주요 물량으로는 마포 상암2지구(전용 60~85㎡ 455가구), 강남 세곡지구(전용 60~85㎡이하 443가구), 강일2지구(전용 60~85㎡초과 1999가구)가 있다.

이외 공급물량은 적지만 강남권에서 재건축 시프트로 공급되는 서초구 반포동 삼호가든1,2차(전용 60㎡미만 42가구)와 강남구 역삼동 진달래2차(전용 60㎡미만 21가구) 등의 물량이 눈에 띈다.