재개발 지분 강보합세...한강변이 투자 유리

[아시아경제 이은정 기자] 재개발 지분투자가 재차 주목받고 있다.

정부가 재개발 용적률을 법정 상한인 300%까지 허용키로 한 데 이어 뉴타운의 기준 용적률도 20%p 올리기로 한 덕분이다. 용적률 상한은 곧 사업성 개선으로 이어진다.

이달말과 다음달 은마아파트와 개포주공의 재건축 진행과정이 가시화되면 재개발 지분 투자 분위기도 덩달아 살아날 수 있다는 점도 기대요인이다.

전문가들은 합정동 망원동 한남동 등 한강변 부도심의 재개발 지분 투자가 유망한 것으로 조언하고 있다. 용적률 상한의 직접적인 혜택을 받을 수 있는 마포 대흥3구역 등 3종 일반주거지역도 눈여겨 볼만하다. 다만 이들 지역의 지분 가격이 이미 크게 올랐기 때문에 기대치는 낮춰야 할 것으로 분석하고 있다.

◆지분가격 강보합세= 용적률이 상한되면 당장 사업 진척이 빠른 은평·왕십리·길음 등 3개의 시범 뉴타운을 제외한 나머지 31개 뉴타운은 직접적인 수혜를 볼 수 있다. 하지만 아직 지분 가격은 이렇다 할 움직임이 없다. 지난달 유망지역을 중심으로 지분가격이 크게 오른 이 후 관망하는 분위기가 역력하다.

아현동 R공인중개업소 대표는 "용적률 상향은 기존 투자자나 투자 대기자들에게 모두 호재성 재료이긴 하지만 아직은 숨 고르기 중"이라며 "용적률 상한 결정이 바로 투자문의나 수요로 이어지지는 않고 있다"고 전했다. 현재 이 지역 33㎡ 기준 지분 매물가는 1억6000만~1억7000만원 수준으로 지난달과 비슷하다. 이 지역은 지난 2008년 중반 2억원까지 치솟은 바 있다.

물론 소형 매물을 중심으로 꾸준히 오름세를 보이는 곳도 있다. 영등포구 신길2구역의 경우 33㎡ 기준 지분 매물가는 현재 3억~3억1000만원대다. 지난달 이 지역 평균시세인 3억원보다 다소 올랐다. 신길동 T공인중개업소 대표는 "용적률 변경에 대한 문의보다는 사업 진척 속도에 관심을 두는 투자자가 더 많다"며 "신길 7구역과 비슷한 속도로 사업이 진행될 것이란 기대감이 높다"고 전했다.

◆한강변 노려라= 그렇다면 지금이 재개발 지분 투자 시점일까. 결론부터 말하자면 중장기투자자나 단기투자자 모두 보수적인 접근이 필요하다. 용적률 상한이라는 호재성 재료에도 여전히 부동산 시장이 위축됐다는 게 가장 큰 이유다. 각종 소송과 곧 발표될 '2020 서울시 도시·주거환경정비 기본계획' 등도 변수다.

권순형 J&K부동산투자연구소 대표는 "재개발도 결국은 아파트 시장이다"며 "아파트 거래 시장이 꽁꽁 얼어붙은 상황이라 재개발 시장의 오름폭은 제한적일 수밖에 없다"고 진단했다. 그는 "용적률 상한 조치가 시장 기대감을 키울 순 있겠지만 시장 위축을 해결할 만큼 최대 호재는 아니다"며 "각종 재개발 관련 변수가 여전한 만큼 선별적 접근을 해야 한다"고 강조했다.

이에 따라 전문가들은 안정적 수익을 원하는 투자자나 실수요자라면 사업완료기인 관리처분인가 후 분양에 들어선 지역에 투자하는 것이 유망하다고 조언했다. 서울 지역을 기준으로 본다면 아현뉴타운 천호뉴타운 등이 관리처분 계획이 확정된 곳이다.

중장기 투자자라면 한강변과 서울 도시권 뉴타운 지역도 관심 가져 볼만하다. 다만 3.3㎡당 1억원이 넘은 성수동 등은 개발호재가 많지만 초기 투자금이 큰 만큼 추격매수는 자제하는 것이 좋다는 지적도 나온다.