美 12월 상업용 모기지 상승..향방은

CMBS 부실 우려 증폭되고 있지만 올해 부동산 시장 안정 찾을 것

[아시아경제 이윤재 기자] 지난해 12월 상업용 모기지 연체가 늘어나면서 올해 만기가 도래하는 400억 달러 규모의 상업용부동산담보증권(CMBS)의 부실 우려가 증폭되고 있다고 7일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)이 보도했다.

30일 이상 연체율은 12월 6.07%로, 전달 5.64%에 비해 0.42%포인트 늘어난 것으로 집계됐다. 상업용 모기지 담보부 증권(CMBS) 발행이 시작된 이후로 가장 높은 수치다.

시장조사업체 제프리즈는 연말까지 호텔이나 쇼핑몰 등 상업용 부동산의 연체율이 9~14%선까지 오를 것이라고 전망했다. 높은 실업률과 주택시장의 침체가 소비자들의 지출을 억제하면서 상업용 부동산 시장이 경색될 것이라는 분석이다.

내수 경기가 침체되고 부동산 임대료가 오르면서 소매업자와 호텔, 식당 등 상업용 부동산을 이용하는 임차인들은 임대료를 제 때 지불하지 못하고, 이 때문에 임대업자들은 대출금 상환이 지연되는 악순환이 이어지는 상황이다.

바클레이스 캐피탈의 아론 브라이슨 애널리스트는 “현금 흐름의 감소가 대출자금 상환의 압박으로 연결될 것”이라고 분석했다.

상업용 부동산 시장의 마지막 위기였던 1980년대 말~1990년대 초반처럼 전망이 비관적인 것은 아니다. 하지만 CMBS를 매입한 투자자들이 극심한 침체를 겪기는 처음이다.

또 CMBS가 주택용 모기지담보증권(RMBS)에 비해 재조정이 용이하다는 것도 다행스러운 점으로 평가된다. CMBS의 경우 임대업자와 임차인 모두 제3의 기관을 통한 재협상이 가능하기 때문에 이른바 '서브프라임 모기지 사태'와 같은 시장 붕괴로 치닫지는 않을 것이라는 관측이다.

여기에 최근 몇 달 사이 이뤄진 세 건의 CMBS 거래도 청신호로 평가된다. 골드만 삭스와 디벨로퍼 다이버시파이드 리얼리티(DDR)이 4억 달러 규모의 CMBS 계약을 체결했고, JP모간과 인랜드 웨스턴 리얼 에스테이트 트러스트 간에 5억 달러, 뱅크오브아메리카(BOA)와 포트리스 인베스트먼트 그룹 사이에 4억6000만 달러의 거래가 이뤄졌다.

18개월만에 체결된 이들 CMBS 거래는 시장의 회복을 보여주는 단면이지만 완전히 정상화됐다고 보기는 무리라는 것이 업계 전문가의 판단이다. 바클레이스는 올해 신규로 발행되는 CMBS가 200억 달러에 못 미칠 것으로 내다봤다. 이는 2007년 2300억 달러의 10%에도 못 미치는 규모다.

브라이슨은 올해 만기되는 자금이 신규발행의 두 배 규모인 만큼 올 해에는 차환발행이나 대출 연장 등이 CMBS 거래의 대부분을 차지할 것으로 내다봤다. 이는 CMBS 시장의 유연성이 개입되는 부분이다.

JP모건 체이스의 알랜 토드 CMBS 연구 대표는 “이 정도 규모라면 부동산 임차인과 임대인이 재량껏 조정할 수 있는 수준"이라며 "통상 이런 경우 상호 이해를 높이는 방향으로 양측이 협조할 때 최선의 결과를 이끌어낼 수 있다"고 말했다.

또 제너럴 그로스 프로퍼티스(GGP)의 90억 달러 채권 만기 연장도 업계에 긍정적으로 작용, 관련 업체들의 채권 만기 연장이 연이어 나타날 전망이다. GGP가 디폴트 위험이 없는 우량한 상업용 부동산을 확보한 만큼 과도한 부채도 만기를 연장할 수 있다는 사실은 관련 업계에 하나의 본보기가 될 것이라는 얘기다.