CMBS에 투자자 '입질' 시장회복 청신호

[아시아경제 이윤재 기자] JP모건체이스가 부동산 투자신탁회사(REITs)가 발행한 상업용 부동산 담보부 증권(CMBS)을 통해 6억2500만 달러의 자금을 제공할 것으로 보인다.

월스트리트저널(WSJ)은 익명의 소식통을 인용해 JP모건이 REITs인 인랜드 웨스턴 리테일 리얼 에스테이트 트러스(Inland Western Retail Real Estate Trust Inc.)에 자금을 제공할 것이라고 2일 보도했다.

JP모건은 5억 달러(약 5770억원)는 인랜드의 CMBS 매입해 민간영역에 판매하고, 나머지 1억2500만 달러 메자닌(mezzanine)에 투자할 것으로 알려졌다. 메자닌은 1층과 2층의 중간이라는 의미로 위험이 중간정도인 파생금융상품을 의미한다.

인랜드는 미 증권거래위원회(SEC)에 등록은 되어있지만 상장은 되지 않은 비상장 REITs다.

CMBS는 투자는 펀드와 보험사, 다른 기관투자가들이 CMBS에 대한 관심을 늘리면서 회복의 발판을 마련하고 있다. 상업용 부동산 시장이 한창 거품을 양산했던 당시와 달리 CMBS가 안정적이고 보수적인 구조를 갖춘 데다 투자심리가 개선되면서 상품에 대한 관심이 높아진 것으로 풀이된다. CMBS에 투자가 늘어나면서 부동산 업체들에게 자금의 숨통을 틔워줄 수 있을 것으로 분석된다.

글로벌 경제가 한창 상승흐름을 보이던 때 미국에서 발행되는 CMBS의 규모는 2200억 달러에 달했다. 그러나 지난해에는 100억 달러로 줄었고, 올 들어 지금까지는 4억 달러에 수준에 그쳤다.

지난해 부동산 경기가 위축되고, 모기지 부실이 확산되면서 상업용 부동산에 대한 관심도 꺼져버린 것. 올 초 미국 정부는 부동산 투자 활성화를 위해 기간 자산 담보부 증권(TALF)을 통해 자금을 공급하기도 했지만 부동산 회복은 신통치 않았다.

금융위기로 부동산 버블이 꺼진 이후 처음 시장에 나온 CMBS는 디벨로퍼 디버시파이드 리얼티 코프가 발행한 4억 달러 규모의 증권이었다. 이 CMBS는 정부의 TALF의 자금 지원이 가능한 것이었지만 투자가들은 정부 자금을 이용하지 않는 쪽을 택했다. 투자자들이 TALF에 의존하지 않고도 증권 매입에 나섰던 것은 다른 증권과 비교해 상대적으로 기대 수익률이 높으면서 리스크는 낮다는 판단 때문이었다.

또 다른 CMBS 거래는 포트리스 인베스트먼트가 보유한 부동산을 담보로 발행된 4억6000만달러 규모의 CMBS다. 뱅크오브아메리카가 거래를 주도한 이 CMBS는 TALF의 자금 지원 대상이 아니었다.

스티븐 그림스 인랜드 CEO는 "JP모건의 투자를 통해서 인랜드의 투자 신뢰도가 크게 올라갈 것"이라며 "자금 운용에 여유가 생기면서 채권 차환 발행이나 부채 축소에 집중할 수 있을 것"이라고 설명했다.