재개발 공공개입 강화책 "현실성 부족"

건설산업硏, 재개발제도 합리적 개선방안 연구결과서 지적

서울시 등 지자체와 정부가 잇따라 발표하는 재개발제도의 공공개입 강화책이 현실성이 부족한데다 시장의 자율성을 해칠 가능성이 높다는 지적이 제기됐다.

한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 완료한 '재개발제도의 합리적 개선에 관한 연구'를 통해 재개발을 비롯한 도시정비사업에 대한 부정적 시각을 깔고 공공개입 강화가 추진되고 있다고 분석했다.

보고서는 우선 원주민이나 세입자 등 서민층을 배려하기 위한 제도개선의 취지는 좋지만 현실성과 합리성이 결여돼 있다고 지적했다. 상가권리금과 상가분양 우선권 보장 등은 제도화가 어렵다는 것이다.

분명하게 언급되고 있지 않은 상가권리금과 관련해서도 상관행으로 인정할 수 있을지 여부조차 불명확한데다 권리금 규모가 대부분 자의적으로 형성돼 있는 등의 한계가 크다고 밝혔다.

상가세입자 보상문제는 조합과 세입자간 이해관계의 간극이 커 보상비가 적게 책정되면 '용산사건'처럼 세입자 반발이 커지고 과다하게 책정된 경우에는 조합 부담 증가와 보상비를 노리는 위장 세입자 등장도 충분히 예상되기 때문에 절충점을 찾기가 곤란하다고 지적했다.

분양을 한 후 남은 상가의 우선분양권을 세입자에 보장하기로 한 부분도 지나 향후 상권형성 등의 전망이 좋은 경우 조합원들의 몫을 제외한 잔존 물량이 있을지도 의문이라는 문제도 제기했다.

특히 서울시 개선안에서 강조하는 공공관리자제도의 도입이 변칙적 공영개발에 불과할 가능성이 크다고 반박했다. 정비사업 관련 비리를 없애고 사업비를 획기적으로 절감할 수 있다고 주장하지만 공공의 참여 및 역할확대가 지금까지의 재개발사업 부패문제를 완전 해소하고 사업의 투명성과 객관성, 공정성까지 확보할 수 있을지 의문이라는 것이다.

아울러 근본적으로 공공의 개입 근거가 정비사업에 대한 잘못된 시각을 갖고 접근하는 것도 문제라고 밝혔다.

재개발을 비롯한 정비사업에 대한 부정적 시각을 바탕에 깔고 시장의 자율성 확대가 아닌 공공개입 강화라는 역방향으로 제도개선이 검토됐다는 것이다. 연구를 담당한 두성규 연구위원은 "사업추진 과정에서 비효율성이 문제라면 공공의 역할강화보다는 사업방식 자체를 개편하거나 민간참여의 투명성과 공정성 확대를 모색하는 것이 바람직할 것"이라고 말했다.

이에따라 재개발관련 도정법 개정방향을 도시전체의 지속가능한 발전의 틀 속에서 정비사업 체계를 전반적으로 개선하는데 중점을 두고 추진하고 세입자 보상의 현실화를 위해 조합원과 세입자간 협의채널을 공식화하는 책임기구 마련도 시급하다고 지적했다.