김규정 부동산114 부장
리먼사태 이후 1년이 지났다. 글로벌 금융위기를 지나오면서 국내 부동산시장도 많은 변화를 거쳤다.
주택시장을 중심으로 가격 급락과 회복이 단기간 이뤄졌다. 강남 등 선호지역은 과거 시세를 넘어서기도 했다. 미국과 유럽 주택시장이 아직도 가격 하락 등 침체 국면을 벗어나지 못한 것과는 사뭇 대조적이다.
참여정부의 총부채상환비율(DTI) 규제가 주택담보대출 부실을 견제했다. 결과적으로 가계 대출과 파생상품 시장의 건전성을 최소한 확보한 때문이다.
정부의 부동산정책도 부양책과 규제 사이를 오갔다. 세금 감면을 통한 수요 증대와 재건축 등의 규제완화를 통해 부동산시장의 경착륙과 그에 따른 가계부실, 경기침체의 장기화를 막을 수 있었다.
하지만 동시에 주택시장이 회복되고 추가 상승에 대한 기대치가 높아지면서 실질경기 회복 속도나 여타 산업시장에 비해 단기간 과열 양상으로 번질 우려도 커졌다.
일부 지역은 버블 논란도 다시 제기되면서 정책은 규제 강화를 통한 수요 억제와 시장 안정책으로 급선회했다. 최근엔 DTI 수도권 확대 적용, 저가 공공주택 조기공급 등을 대책으로 내놓았다.
이 가운데 최근 주택수요 구매력이 회복되고 신규분양 등을 통해 건설업계의 침체가 예상보다 덜 심화된 점은 긍정적이라고 볼 수 있다.
일부 지역과 상품에 편중됐다는 한계가 있지만 주택 부동산시장의 회복을 통해 경기 급랭으로 야기될 수 있는 문제점들을 피해갈 수 있었다. 주택 부동산시장이 이상 과열되지 않도록 잘 조처한다면 비교적 금융위기 파고를 성공적으로 지났다고 볼 것이다.
하지만 급증한 유동성이 산업 전반이 아닌 자산시장에 급격히 대량 흡수된 점은 문제로 지적되고 있다. 실질적인 경기회복에도 걸림돌이 될 수 밖에 없다.
도심 과밀화가 심화돼 수급 격차가 점점 커지고 있으며 양극화로 인해 사회 전반의 상실감, 소외감이 확산될 수 있다. 주택 부동산시장의 회복과 함께 전세금도 급등해 서민들의 주거불안도 커지고 있다.
추락 위험은 피한 것처럼 보이지만 건설업계도 미분양과 구조조정 문제에서 벗어나지 못했고 최근 공급도 줄이고 있어 향후 주택수급 문제로 연결될 가능성이 크다.
단기적으로는 과잉 유동성 흡수와 부동산시장의 가격 급등을 막는 것이 급선무다.
실질경기 회복속도에 맞춰 주택가격이 정상적이고 완만한 오름세를 유지할 수 있도록 해야 한다.
인구 동태와 지역별 수급 현황을 통해 볼 때 부동산시장의 양극화, 수도권 과밀화와 지방시장의 침체는 심화될 전망이다. 장기적으로 부동산시장이 앞으로 풀어나가야 할 과제인 셈이다.
정부는 꾸준한 공공주택 공급과 긴 호흡의 일관성 있는 정책 운용을 통해 부동산시장 안정과 경기 회복 두 마리 토끼를 잡아야 한다.
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