재건축대상 아파트 투자, 언제 어떻게 해야 하나

부동산 투자자들이 가장 관심 갖는 상품이 재건축 대상아파트다. 대개 가격 변동 폭이 커 고위험 상품중의 하나다.

따라서 개발이익을 기대할 수 있는 재건축 대상 아파트라도 면밀한 분석이 선행돼야 안전한 투자를 할 수 있다.

이를 위해 층수, 대지 지분, 땅값, 입지여건 등을 잘 점검하고 사업성을 비교해 투자지역을 선택하는 것이 바람직하다. 물론 시행절차, 조합원의 권리 평가액, 분양가산정기준, 분양가상한제 등을 파악해 두는 것은 기본이다.

재건축 사업에 투자할 계획이 섰다면 반드시 지역 특성, 투자 시점, 인가 취소와 분쟁발생 가능성을 살펴봐야 한다.

우선 대지지분을 보자. 대지지분은 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 규모를 결정하는 핵심요소. 기존 주택면적과 비교해 대지지분이 넓을수록 유리하다. 같은 맥락에서 대지면적에 비해 가구 수가 많은 곳은 피하는 게 좋다.

재건축 아파트의 경우 주택규모별 건립비율이 제한되고 주택규모 배정이 지분크기에 따라 결정되기 때문에 넓은 평형의 가구 수가 적은 아파트가 유리하다.

또한 층고 제한으로 조합원의 부담이 늘어날 수 있는 지역은 피하는 게 좋다. 1·2 종 일반주거지역으로 지정될 예정인 저층 단독주택 및 연립주택 혼재 지역은 재건축이 어렵다.

용적률은 낮을수록 좋다. 일반적으로 용적률 130%를 넘지 않는 것이 사업성이 있다.

투자이익이 가장 극대화되는 시점은 재건축 움직임이 있기 직전. 하지만 2~3년 동안의 장기투자가 불가능하다면 조합이 결성된 직후에 매입하는 것도 괜찮다. 사업계획 승인 전후는 매수지분에 대한 프리미엄이 높게 형성되는 시기다.

다만 조합설립 인가가 취소될 수 있는 것을 고려한다면 이주비가 지급되는 시점이 좋다. 이 시기는 보통 안정적으로 공사가 진행될 것으로 보기 때문이다. 조합설립인가 후 2년 이내에 사업승인 신청이 없을 경우 인가가 취소될 수 있다.

재개발사업과 달리 세입자에 대한 보상이 없는 재건축은 분쟁으로 사업이 지연될 경우가 있다. 또한 계약할 시 조합원의 지분과 추가부담 여부가 확정되는 형태인 지분제로 시공사와 계약 하더라도 공사 진행에 따라 늘어날 수 있는 조합원의 부담도 고려해야 한다.

<자료 제공: 실전에 바로 써먹는 부동산 지식 200문200답, 부동산써브>

오진희 기자 valere@asiae.co.kr