대출 규제 한 달 버티는 매도, 꺾이는 매수 '문의 뚝 끊겼어요'

6·27 규제 한 달, 서울 아파트 시장 점검
한 달 전보다 서울 아파트 거래량 78%↓
서울 매매가 상승폭도 소폭 줄어
전세퇴거대출 1억 한도에…세입자 주거 불안 커져

"대출규제 이후에 찬물 끼얹은 것처럼 조용합니다. 매수 문의도 뚝 끊겼어요."(성동구 행당동 A공인)

"매도자들은 호가를 안 내리고, 매수자들은 대출 안 나온다고 거래를 취소한다고 하네요."(강북구 창동 B공인)

6·27 대출규제가 시행된 후 한 달간 서울 아파트 거래량이 급감하고 매수세도 위축된 것으로 나타났다. 특히 고가 아파트가 밀집된 지역에서 이런 현상이 두드러졌다. 거래가 끊기면 가격 하락세가 나타날 수 있으나 매도자들이 버티면서 가격 상승 폭만 줄었다. 전월세 시장에서는 집주인들의 자금줄이 막히면서 전세민들의 주거 불안감은 더욱 커진 것으로 나타났다.

사진은 서울 남산에서 바라본 마포구 아파트 단지 전경. 2025.06.27 윤동주 기자

대출규제 한 달 전 대비 거래량 78% 줄어

28일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 서울 아파트 매매 건수는 대출규제 이후 한 달(6월28일~7월26일)간 2848건으로, 대출규제 이전 한 달(5월28일~6월27일)간 거래량(1만3079건)보다 1만건 이상 줄었다. 한 달 사이에 거래량이 78.2% 감소했다.

매매가의 상승 폭도 줄었다. KB부동산 7월 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 1.28% 상승한 것으로 집계됐다. 2021년 이후 가장 높은 상승률을 기록했던 전월(1.43%) 대비 상승폭이 줄었다.

매수자들의 부동산 가격 전망을 보여주는 지표는 '하락'으로 전환됐다. 서울 매매가격전망지수는 7월 기준 98.0을 기록, 전월(133.9) 대비 35.9포인트 하락했다. 100 이하는 하락 전망 비중이 우세함을 의미한다. 한 달 새 35포인트 넘는 하락 폭은 역대 최대 수준이다.

매수 꺾였는데 매도자들은 "지켜보자"

강남3구나 마포·강동 등 대출 규제 이전 매수 열기가 뜨거웠던 지역에서는 매수 심리가 위축됐다. 주택담보대출 한도가 6억원으로 묶이다 보니 20억원이 넘어가는 매물을 선뜻 사들이기 어려운 분위기다.

강남구 압구정동 C공인 대표는 "거래가 아예 없다. 급매가 많이 나오진 않고, 호가가 조금씩 내려서 나오기도 하지만 지금은 5억원을 내려도 안 팔리는 분위기"라고 설명했다. 송파구 잠실동 인근 D공인 관계자도 "대출규제 전까지만 해도 잠실 엘스 84㎥ 매물이 33억원대에 나오면 보러오는 손님들이 있었는데 지금은 매수 수요가 많이 꺾였다"며 "대출 규제 이후 1억~2억원 저렴한 물건들이 급매로 나오기도 한다. 집주인들은 규제를 좀 더 지켜보겠다며 일단 거래를 보류하는 분위기도 있다"고 말했다.

다만 추세적 가격 하락세가 나타나는 것은 아니다. 강동구 올림픽파크포레온 인근 E공인 관계자는 "대출규제로 다른 지역에 내놓은 집이 팔리지 않아 매수를 포기한 사례도 있었지만 여전히 호가는 천정부지로 치솟고 있다"며 "집주인들은 급할 게 없고 호가를 높여도 간간이 거래가 되니까 가격을 안 내리는 분위기"라고 설명했다.

마포구 성산동 F공인 대표는 "거래는 소강상태지만 사람들이 그동안 부동산 정책이나 규제를 겪어오면서 이번 대출규제는 공급이 없는 상황에서 나왔기에 오래 가기는 어렵다고 생각하고 있다"며 "매도자들도 쉽게 가격을 조정하진 않고 버틸 만큼 버티려고 한다"고 전했다.

"전세 퇴거대출까지 막는 건 과도"

전월세 시장에서는 혼란이 가중되고 있다. 집주인의 전세민 퇴거자금 대출의 한도가 1억원으로 낮아져 보증금을 내주기 어려운 상황에 처하자 전세민들의 불안감이 커졌다.

용산구 이촌동의 G공인 대표는 "집주인 중에 대출이 어려워져서 세입자를 내보내기 위해서 집을 팔아야 하나 고민하는 사람들도 있다"며 "전세퇴거자금대출 제한으로 대출이 안 나오고 전세 만기가 다가오니 집이 경매로 넘어갈까 걱정하는 사례가 있었다"고 말했다.

서초구 반포동의 H공인 대표는 "2주택자는 전세퇴거자금대출이 아예 안 나오다 보니 전세금을 돌려받지 못해 이사를 못 하는 사례도 있다"며 "집주인과 세입자 간 갈등만 일으키는 요인이 되는 것 같아 이 부분은 시정이 필요해 보인다"고 지적했다.

전문가들 "거래 감소 지속"

앞으로 거래 감소는 지속될 것이고 가격 상승 폭도 제한되리라는 것이 전문가들의 시각이다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "과거 대출규제가 강남3구를 타깃으로 했다면 이번 규제는 마포, 성동, 강동 등이 더 영향을 받았다. 집값 상승률을 안정적으로 만들겠다는 목적에 부합하는 결과가 나오고 있다고 생각한다"며 "향후에는 전세 대출 규제 쪽으로 정부 규제가 가지 않을까 한다. 가장 필요한 대책은 무조건 공급 대책"이라고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "거래량 감소 분위기는 적어도 1~2분기는 갈 것으로 본다. 대출 규제에 적응할 수 있는 시간이 필요하다. 금리 인하 시점이 지연되는 것도 거래량 회복에 영향을 주고 있다"며 "규제지역의 경우 향후에도 수요 억제 정책이 일부 나올 것 같다. 서울로 수요가 계속 몰리고 있어 향후 지방 미분양 해소 등을 담은 복합적인 대책이 나올 것으로 본다"고 전망했다.