김창익기자
청담동 빌딩 임차인 변경 전(왼쪽)과 후. 1층에 편의점이 들어왔다.
40대 후반 한모씨. 그는 서울 청담동 빌딩에 투자하면서 임차인 구성 변경만으로 건물 가치를 끌어올려 주목된다. 신축이나 리모델링 등 별도의 시설투자를 하지 않고도 임대료를 연간 3000만원이나 더 벌어들이고 있다.개인 사업을 하는 한씨는 1년 전 청담사거리 인근 C빌딩을 34억원에 매입했다. 빌딩 매입을 위해 한씨는 15억원이나 대출을 받았다. 임대수입의 일부로 이자를 갚아나가면 된다는 계산을 해둔 터였다. 청담사거리 이면도로에 위치한 지하1~지상4층 규모의 이 빌딩은 매입 당시 수익률이 매입가격 대비 3.8%였다. 보증금이 총 3억원에 월세는 1000만원이었다. 수익률이 은행이자보다 낮았지만 매입을 서둘렀다. 청담사거리에서 이면 주택가로 상권이 확산되는 과정에서 뭔가 다른 기회를 포착할 수 있을 것이란 판단이 들었던 것이다. 또 청담사거리 상권에 편입되면 시세차익을 기대할 수도 있어서였다.특히 청담동 상권의 확산이라는 점에 착안, 임차인 구성을 바꿔보기로 했다. 매입 당시엔 7년 전 빌딩을 처음 지었을 때 들어온 임차인들이 그대로 세들어 있었다. 1층엔 옷가게와 수선집, 꽃가게, 2층엔 식당, 지하와 3~4층은 사무실이었다. 계약만료를 앞두고 한씨는 고심했다. 임차인 명도 과정에서 갈등이 불거질 가능성이 있어서다. 신축 때부터 오랫동안 함께해온 임차인을 내보낸다는 것도 마음을 불편하게 했다. 하지만 청담동 상권의 혜택을 무시하기 힘든 한씨는 1년 정도 계약 연장과 임대료 상향 등을 놓고 지리한 공방을 벌였다.결국 한씨는 1층 옷가게와 수선집을 내보냈다. 그 공간은 합쳐 GS25 편의점을 입점시켰다. 현관을 마주보고 있는 꽃가게는 그대로 유지했다. 2층 식당도 사무실로 갈았다. 결과는 성공적이었다. 편의점 입점으로 빌딩 유동인구가 늘었다. 24시간 영업하는 덕에 주변이 밝아져 빌딩 가치도 올랐다. 이를 통해 한씨는 빌딩 전체로 볼때 보증금 2억원에 월 임대료 1300만원을 받게 됐다. 보증금이 1억원 줄어든 점은 있지만 연간 3000만원 가량의 임대수입이 늘어난 셈이다. 수익률을 매입당시와 같은 3.8%로 잡고 역산하면 이 빌딩의 현재가치는 43억원 가량된다는 계산이다. 빌딩 거래 전문업체 원빌딩부동산중개의 오동협 팀장은 “주변 빌딩 매매 사례나 입지 등을 감안했을 때 현재 시세는 40억원 이상될 것”이라고 말했다. 상권에 대한 이해와 가치향상을 고민한다면 신축이나 리모델링이 없이도 임차인 구성 변경만으로도 임대수입과 함께 시세차익을 거둘 수 있는 길이 보이는 셈이다.김창익 기자 window@<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>