김인만 굿멤버스 대표
김인만 굿멤버스 대표
최근 부동산시장 침체가 이어지면서 신규분양물량이 눈에 띄게 감소했다.지난해 계획물량인 17만여 가구보다 30% 감소한 12만여 가구가 올해 분양예정인데, 특히 서울, 수도권 분양물량이 많이 감소할 것으로 보인다. 청약 대기자들은 올해 어떤 지역에 어떤 아파트들이 분양되고, 과연 청약가치가 있는 단지는 어느 곳인지 궁금하다. 물론 민간분양물량 보다는 공공택지물량이 분양가도 저렴하고 규모의 경제가 통하는 만큼 공공택지분양물량에 대해 살펴보자. 우선 가장 주목해야 할 곳은 서울 강남보금자리 본청약 물량이다.강남보금자리 본청약은 저렴한 분양가로 인한 확실한 투자수익이 보장되기 때문에 청약저축 납입금액이 높은 분들은 나중에 후회하지 말고 반드시 청약해보는 것이 좋다.보금자리라고 다 같은 보금자리는 아니다. 강남을 제외한 나머지 보금자리 중 하남 미사지구는 그나마 본청약을 해볼만 하지만 나머지 고양 원흥지구, 부천 옥길지구는 투자보다는 실수요 위주로 생각하는 것이 좋다.물론 원흥지구의 경우 분양가가 평당 700만원 중반대 정도 되기 때문에 실수요자들은 관심을 가져볼만 하다.하지만 투자목적이 우선인 사전예약 당첨자들이라면 본청약 신청보다는 차라리 하남이나 강남 보금자리 본청약에 도전해 보는 것이 좋다.투자가치가 높지 않기 때문에 굳이 본청약을 해서 장기간 묶이는 것 보다는 본청약 포기도 고려해볼 필요가 있다.또한 청약통장 납입금액이 높아서 강남, 하남 본청약을 하게 되고 당첨이 되는 분들이라면 기당첨된 사전예약은 자동취소가 되기 때문에 투자가치가 높은 강남 보금자리 본청약을 노려보는 것이 좋겠다.위례신도시도 놓쳐서는 안될 곳이다. 앞으로 10년 이내 혹은 10년이 지나도 위례신도시를 넘어설 신도시는 나오지 못하기 때문이다.분양가가 아직 변수이긴 하지만 대략 평당1800만원 정도 예상이 되며, 이 수준을 크게 벗어나지 않는다면 청약통장 자격 확인 후 청약도전 해보는 것이 좋다.위례신도시 다음으로 관심을 가져야 할 곳은 동탄2신도시이다.동탄2신도시는 강남, 판교, 분당, 광교, 동탄신도시로 이어지는 경부라인의 마지막 마침표 신도시이며 10만 가구의 최대규모에 삼성전자, LG전자 배후 산업단지 수요와 수원, 용인시, 화성시 등 배후수요가 풍부하다. 또 KTX, GTX가 계획되어 있어 그 동안 단점으로 지적되어 온 교통문제도 상당부분 해결이 될 것으로 판단된다.롯데, 대우건설을 비롯 호반, GS, EG건설 등 7개 업체 8100여 가구가 첫 분양을 할 예정이다.분양가는 평당 1100만~1200만원 정도로 예상이 되는데, 이보다 낮게 나온다면 당연히 청약을 해야 한다. 다만 이보다 높게 나온다면 섣부른 투자보다는 입지와 자금계획, 향후 거주유무 등 조금 더 꼼꼼한 검토가 필요할 것이다.또한 지금까지의 다른 신도시 분양을 비춰보면 계획대로 분양이 이뤄지기 보다는 6개월에서 1년 정도 더 지연될 가능성을 배제할 수는 없다.입주를 하고 있는 김포한강신도시에서도 4개 단지 4000여 가구가 분양될 예정인데 침체된 부동산시장 상황과 입주물량까지 맞물리면서 입주예정자들이 많이 힘겨워하고 있다. 이런 상황에서 추가 분양물량까지 겹쳐지면 더 힘들어질 수 있기 때문에 건설사도 분위기를 보면서 속도조절을 하지 않을까 생각된다.인천에서는 경제특구 구실을 제대로 못하고 있는 송도, 영종, 청라지구에서 추가분양물량이 대기 중인데 솔직히 이제 분양을 그만 했으면 좋겠다. 분양을 하더라도 속도조절을 하면서 처음계획처럼은 아니더라도 가시적인 외자유치와 산업단지유치, 인프라 확충을 한 후 입주물량이 어느 정도 마무리가 된 이후 추가분양을 했으면 좋겠다.분양만 완료하면 다 끝나는 것이 아니라 경제특구에 대한 비전을 보고 분양을 받은 입주예정자들 입장을 고려해서 함께 상생하는 노력의 자세가 필요해 보인다. 분양하더라도 현재 상황에서는 미분양 가능성이 높고, 분양가가 아주 저렴하지 않는 한 분양받는 것 보다는 오히려 마이너스로 나오는 분양권에 관심을 갖는 것이 더 유리할 수 있다.나머지 고양 삼송지구나 별내지구는 단기투자보다는 실거주 위주로 접근하는 것이 좋을 것 같다.