공공전세주택 민간사업자 지원 강화…최대 90% 대출 보증

공공택지 분양 우대와 세제혜택도 본격 시행

[아시아경제 조강욱 기자] 공공전세주택 민간사업자에 대한 지원이 강화된다. 사업비의 최대 90%까지 대출을 보증해주고 공공택지 분양 우대 및 세제 해택도 제공한다.

국토교통부는 올해 새롭게 도입한 공공전세주택을 시장에 조속히 공급하기 위해 이 같이 민간사업자 지원을 강화하기로 했다고 8일 밝혔다.

‘공공전세주택’은 LH, SH가 도심에 신속히 건설 가능한 오피스텔·다세대 등 신축주택을 신축 매입약정 방식으로 매입해 중산층 가구에게 ‘전세’로 공급하는 새로운 주택유형이다. 3~4인 가구를 위해 방 3개 이상인 주택(전용면적 50~85㎡)을 매입해 공급할 예정이며 입주자는 무주택 실수요자(소득요건 없음)를 대상으로 추첨을 통해 선정하고, 최대 6년(4+2)간 시세 90%이하 전세금으로 안심하고 거주할 수 있다. 올해는 서울 3000호, 경기·인천 3500호 등 총 9000호를 매입하고 준공되는 대로 입주자를 모집할 계획이다.

국토부는 민간사업자가 도심 내 양질의 부지를 확보해 신축주택 공급을 확대할 수 있도록 ▲대출보증 특약상품, ▲공공택지 분양 우대, ▲세제혜택 등 다양한 혜택을 제공한다.

도심주택 특약보증 구조

사업비의 최대 90%까지 저리 대출 '도심주택 특약보증'

먼저 사업자의 자기부담을 덜어주기 위해 사업비의 최대 90%까지 저리 대출 받을 수 있는 ‘도심주택 특약보증’을 마련했다.

지금까지 민간사업자는 토지매입비의 일부만을 5%대 이상의 높은 금리로 대출 받아 사업비를 조달해 자기부담이 사업비의 60~70%를 상회했다. 이에 따라, 자기자본이 부족한 사업자는 사업에 참여하기 어려웠고, 참여하더라도 이자비용이 높아 수익성이 낮은 것이 현실이었다.

도심주택 특약보증이 시행되면 앞으로 매입약정을 체결해 공공전세주택을 건설하는 민간사업자는 사업비의 10%만 있으면 사업부지를 구해 사업에 착수할 수 있고, 나머지 사업비는 3%대의 낮은 금리로 조달할 수 있게 된다. 보증한도는 지역별, 평형별로 상이하며, 사업비의 최소 70%에서 최대 90%까지 가능하다. LH, SH와 공공전세 매입약정을 맺은 사업자는 보증 신청이 가능하고, 실제 대출은 이르면 이달 말부터 1금융권 은행에서 이루어질 예정이다.

민간사업자 실적 따라 공공택지 우선공급 및 가점 부여

또 수도권에 매입약정을 통해 많은 주택을 공급한 민간사업자에게 공공택지 분양시 우선공급, 가점 등 혜택을 부여한다.

이에 따라 올해와 내년 수도권에 매입약정 주택 300세대 이상 건설한 사업자에 한해 제한추첨(추첨 공급 용지 중 연 10% 내외)에 응찰할 수 있는 기회를 부여한다. 설계공모에 참여하는 경우에는 사회적 기여 항목(300점)에서 60점을 획득할 수 있다. 1000점 만점 중 ‘사회적 기여 계획 평가(300점)’ 항목에 ‘매입약정 건설실적’이 신설된다.

또 필지를 추첨으로 공급하는 경우, 1순위 청약자격(3년간 300세대 건설실적(인허가 기준) + 시공능력·주택건설사업자 + 제재처분 無)을 갖추고, 매입약정 주택을 수도권에 40세대 이상 공급하면 최대 4점(14점 만점, 5점 이상 득점 시 청약 가능)을 인정받을 수 있다.

수도권에 매입약정 주택을 건설하는 경우, 지역·전용면적에 따른 난이도를 감안, 실적기준을 차등화해 적용한다. 이에 따라 경기·인천의 50㎡ 이상 60㎡ 미만 1세대를 기준으로 60㎡ 이상 주택은 2배, 서울에 건설하는 주택은 2배 실적을 인정한다. 예를 들어 서울시 송파구에서 70㎡ 주택 20세대를 공급하면 80세대로, 경기도 과천시에서 59㎡ 주택 30세대를 공급하면 30세대로 인정한다.

올해와 내년 매입약정 실적은 내년부터 2024년까지 전국의 택지·공공주택지구 공급 시 반영되며, 실적은 1회 당첨으로 소멸하고 제한추첨(우선공급)은 최대 2회까지 당첨기회를 부여한다.

토지 매도 시 양도세 감면…매입주택 제한 완화

이와 함께 도심 내 우량부지를 확보하고, 사업성을 제고하기 위해 토지 매도자에 대한 양도세를 감면하고, 매입주택 제한도 완화한다.

매입약정을 체결한 민간사업자에게 토지를 매도하는 경우 개인은 양도세의 10%를 인하받을 수 있고, 법인은 양도소득세 추가세율(10%)을 배제받을 수 있다.

예를 들어 양도차익(과세대상)이 20억원인 토지를 매도할 경우 개인은 양도소득세(세율 40%) 8억원을 납부해야 하는데 매입약정사업자에 매도하면 10%인 8000만원이 절감된 7억2000만원을 내면 된다. 같은 경우 법인이라면 세율 10%와 추가세율 10%가 적용돼 양도소득세 4억원을 내야 하지만 매입약정사업자에 매도하면 10%포인트인 2억원이 절감된다. 여기에 상반기 중 지방세특례제한법 개정을 통해 매입약정을 주택을 건설하는 민간사업자가 토지를 취득하고, 신규주택을 건설·취득하는 경우 취득세를 각각 10%씩 감면할 예정이다.

매입대상도 확대된다. 기존에는 건물 내 모든 세대가 공공전세요건(방3개 이상, 50~85㎡)에 해당하는 경우에만 LH 등이 매입해왔으나, 앞으로는 공공전세주택과 원·투룸이 혼합된 주택도 매입한다. 이에 따라 사선·용적률 제한 등으로 상부층에 원·투룸을 구성할 수 밖에 없는 건물도 공공전세로 공급할 수 있게 된다.

국토부는 더 많은 민간사업자와 토지소유자가 매입약정사업에 참여할 수 있도록 오는 30일 사업설명회를 개최할 예정이다. 한편, 준공 후 입주준비가 완료된 1호 공공 전세주택(경기도 안양시, 117호)에 대해서는 오는 19일부터 입주자 모집을 시작한다. 5월 말 당첨자를 발표하면 6월부터 입주가 가능하다.

김홍목 국토부 주거복지정책관은 "이번에 새롭게 도입되는 공공전세주택을 통해 중산층의 주거불안을 덜어줄 수 있을 것"이라며 "공공전세주택에 더해 저소득층이 시세의 반 값 이하로 거주할 수 있는 양질의 매입임대주택도 지속적으로 공급하겠다"고 말했다.