겉보기에 비슷하다고 다 같은 빌라일까?… 엄연히 다른 다가구·다세대주택 차이점은

빌라 거래량이 늘고 있는 11일 서울 양천구 한 건물에서 바라본 빌라촌 모습. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 류태민 기자] 다가구주택과 다세대주택은 외관상 비슷해 언뜻 봐서는 별 차이가 없어 보인다. 하지만 법적으로 엄연하게 다른 주택으로 세법·보험 등에서 큰 차이가 있다. 최근 주택을 둘러싼 규제가 복잡해지고 있어서 다가구주택인지 다세대주택인지에 따라 내야 할 세금이 크게 차이 나는 경우가 적지 않다.

건축법상으로 다가구주택은 단독주택의 한 종류로, 거주공간으로 사용하는 층이 3층 이하이며 주택 바닥면적 합계가 660m² 이하이고 19가구 이하가 거주하는 주택을 말한다. 다만 1층이 필로티 구조로 돼있다면 필로티 층은 주택 층수에서 제외된다.

다세대주택은 공동주택의 한 종류다. 거주공간으로 사용하는 층이 4개 층 이상이며 마찬가지로 주택 바닥면적 합계가 660m² 이하·19가구 이하이며 필로티 층은 주택 층수에서 제외된다.

특정 건물이 다가구·다세대주택 중 어느 것에 해당되는지는 세법에서 중요한 의미가 있다. 다가구주택의 경우 단독주택이므로 양도할 때 1주택으로 계산된다. 따라서 건물과 건물과 일정 범위 내에 있는 부수 토지 전체에 비과세 혜택이 적용된다.

반면 다세대주택은 공동주택이므로 모든 가구를 주택으로 간주한다. 따라서 일괄 양도할 경우 전체 가구 중 1곳만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 예를 들어 10가구가 거주하는 다세대주택을 한 명이 모두 소유할 경우, 이를 한 번에 매각할 경우 1채만 비과세 혜택을 받고, 나머지 9채는 혜택에서 제외된다. 특히 조정대상지역에 해당되는 경우 각각의 가구가 모두 주택 수에 포함되면서 다주택 중과를 받을 수 있다.

등기 분리 여부도 다르다. 다가구주택은 실제로는 호수별로 분리돼있지만 등기상으로 분리돼있지 않다. 따라서 보증금을 떼일 위험에 처했을 때 도움을 청할 수 있는 ‘전세금반환보증보험’ 가입 절차가 어렵다. 주택도시보증공사(HUG) 보험 기준으로 등기가 분리돼있지 않은 다가구주택은 각 호 수 별 전세금액과 월세보증금, 계약 시점과 기간, 임차인까지 적어서 제출해야 하기 때문이다. 사실상 집주인의 협조가 없다면 받기 어렵다. 반면 ‘집합 건물’인 다세대 주택은 구분 등기가 이뤄져 보험에 쉽게 가입할 수 있다.