[실전재테크]무주택 서민 위한 청약통장?…해지·무용론 들썩

만점 조건 까다롭고 당첨률 낮아
청약통장 가입자 수 감소세 뚜렷
당첨돼도 고분양가에 자금 고민

"청약통장 해지해야 할까요?"

서민의 내 집 마련을 위한 청약통장을 두고 해지를 고민하는 무주택자들이 늘었다. 청약 가점 만점자가 속출하는 등 당첨의 구멍이 갈수록 좁아지고, 당첨이 된다 해도 분양가가 감당하기 어려운 수준까지 치솟은 탓이다. 특별공급이나 추첨 물량에 기대를 걸어보지만, 이 또한 경쟁률이 만만치 않다. 이런 가운데 최근 청약통장 월납입금 인정 한도를 상향(10만원→25만원)한다는 얘기가 나오자 기존 가입자들은 가점 순위가 뒤로 밀릴 수 있어 걱정 어린 눈으로 청약통장 해지 여부를 고민하고 있다.

당첨 확률만큼 매력도 낮아지는 청약통장

28일 한국부동산원에 따르면 지난달 말 기준 주택청약종합저축 가입자 수는 2548만9863명으로, 전월(2550만6389명)보다 1만6526명이 줄었다. 전년 대비로는 34만7430명 감소했다. 1순위 가입자 수는 1668만2779명으로, 6월과 비교해 5만2800명, 1년 전보다는 46만7400명 급감했다.

청약통장 가입자는 2022년 7월부터 올해 1월까지 19개월 연속 줄었다. 이후 두 달간 잠시 증가세를 보였으나 3월 2556만8620명, 4월 2556만3570명, 5월 2554만3804명, 6월 2550만6389명, 7월 2548만9863명 등 감소세가 뚜렷해졌다.

당첨 확률이 낮아지자 청약통장 가입자 수도 줄었다. 과거 부모들이 미성년 자녀의 청약통장을 하루라도 빨리 개설하고자 했고 이로 인해 청약통장 가입자 수는 증가세를 보였다. 만 19세 이전의 가입 기간이 온전히 인정되지 않아 서두를 필요는 없지만 미래를 대비해 일단 만들어둔다.

그러나 청약통장을 일찍 만드는 것만으로는 가점 만점(84점)에 닿을 수 없다. 84점을 받으려면 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점), 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점) 등의 조건을 충족해야 한다. 부양가족의 경우 부모 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있으면 두 명 모두 인정받을 수 없다. 무주택 기간은 만 30세부터 산정해 중년층이 돼야 만점을 받을 수 있다. 즉 만점은 본인 포함 7명의 대가족이 15년간 무주택 상태여야 가능한 점수다.

만점의 조건이 까다롭다 보니 한 단지에서 청약 만점자가 여럿 나오면 주목을 받는 상황이다. 최근 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 청약 결과 만점 청약통장을 보유한 당첨자가 3명이나 나왔다. 최저 당첨 가점도 1개 주택형을 제외하고는 모두 70점 이상이었다. 위장전입을 비롯한 부정 청약 의혹이 제기돼 정부는 조사에 착수하기로 했다.

당첨 후 자금 조달 걱정…월납입액 형평성 문제 일단락

고분양가도 청약통장을 해지하거나 신규 개설을 막는 요인 중 하나다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4401만7000원으로, 전용면적 84㎡의 경우 분양가가 14억원을 훌쩍 넘는다. 평균값인 만큼 입지, 선호도에 따라 실제로는 더 비싼 단지들이 많다. 운 좋게 당첨이 되더라도 자금 조달을 걱정할 수밖에 없는 것이다. 다음 달 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 시행되면 주택담보대출 한도가 줄어 자금 조달은 더 어려워질 전망이다.

청약통장 무용론은 당분간 확산한 것으로 보인다. 서울 등에서 주택 공급이 감소해 기축 아파트 매매로 돌아서는 수요가 적지 않고, 미래 가치를 따지거나 주변 시세와 비교해 ‘로또 분양’이라고 불리는 단지들도 점차 줄어들고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "로또 분양은 상대적인 개념일 뿐 분양가 자체가 많이 올랐다"며 "가점이 만점에 가까운 것이 아니라면 청약통장에 목돈을 묶어둘 필요가 없다고 생각하는 사람들도 많을 것"이라고 말했다.

최근에는 청약통장 월납입금 인정 한도를 기존 10만원에서 25만원으로 상향하는 것과 관련해 형평성 문제가 제기되기도 했다. 지난 26일까지 입법 예고한 ‘주택공급에 관한 규칙’ 일부개정령안에 따른 것으로, 1983년부터 유지돼 온 청약통장 월납입금이 41년 만에 바뀌게 된다. 그러나 선납입자들은 전산 시스템 문제 등으로 바뀐 한도를 적용받지 못한다는 우려가 촉발된 것이다.

특히 공공분양은 납입 인정 총액을 기준으로 당첨자를 선발하기 때문에 10만원 차이라도 당첨 희비가 갈릴 수 있다. 다음 달부터 매달 25만원씩 5년간 저축하는 사람은 매달 10만원씩 5년 치를 미리 납입한 사람보다 900만원을 더 인정받게 된다. 정부는 선납입자들이 불이익을 받지 않도록 한다는 계획이다. 국토교통부 관계자는 "은행 전산 시스템 등 기술적인 문제가 있을 뿐 선납입자들을 차별하거나 제외하지 않을 것"이라며 "문제 해결을 위해 노력하고 있다"고 말했다.