시세보다 1억 싸게 샀다…실수요자라면 경매 주목하라 [실전재테크]

서울 신도림·돈암동서 시세보다 1억 이상 싸게 낙찰
3월 경매 응찰자 9.7명…전월比 1.2명↑
서울 아파트 낙찰가율 90.6%…1년8개월만 90%대
경매 물건 쌓여 선택지 증가, 응찰자 분산 효과
권리분석 필수…전입신고일·확정일자 등 확인해야

# 지난 2월 서울 구로구 신도림동 H 아파트(전용면적 80㎡)가 7억1000만원에 낙찰됐다. 감정가(9억4400만원)의 75% 수준이었다. 비슷한 시기 이 아파트의 실거래가(8억1500만원)보다는 1억가량 저렴했다.

# 서울 성북구 돈암동의 B 아파트(전용면적 85㎡)는 올 초 감정가(8억7000만원)의 87%인 7억5000만원에 낙찰됐다. 이후 이 아파트의 같은 평수가 8억9700만원에 거래된 점을 고려하면, 경매를 통해 시세보다 1억5000만원 가까이 싸게 매수한 것이다.

내 집 마련에 나서는 실수요자들이 고민이 깊어지고 있다. 금리 인하 시점은 미뤄지고 있고, 가계대출 규제도 풀릴 기미가 보이지 않는다. 이런 상황에서 고려해볼 수 있는 대안 중 하나로 법원 경매가 떠오르고 있다. 집값과 분양가 모두 상승하는 상황에서 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 방법으로 주목받고 있다.

8일 경·공매 데이터 전문업체 지지옥션에 따르면 지난 3월 전국 아파트 경매의 평균 응찰자 수는 8.5명에서 9.7명으로 1.2명 늘어났다. 경매 건수도 2663건으로 전월(2422건) 대비 10% 증가했다. 지난해 말(2233건)보다는 20% 가까이 늘었다.

경매 낙찰가율도 뛴다

낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 오름세를 나타내고 있다. 통상 경매 응찰자가 많으면 경쟁이 치열해져 낙찰가가 올라간다. 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율이 90.6%를 기록해 전달(85.9%)보다 4.7%포인트 증가했다. 아파트 경매 낙찰가율이 90%대를 돌파한 것은 2022년 8월 이후 1년 8개월 만이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "낙찰가격이 올라가고 있다는 것은 향후 집값도 상승할 여지가 크다는 뜻"이라며 "안전 마진이 있다고 판단한 실수요자들이 경매 시장으로 유입되고 있다"고 설명했다. 낙찰가율은 부동산 시장의 선행지표 중 하나다. 낙찰가율이 오른다는 것은 그만큼 집값 상승에 대한 기대감도 커지고 있다는 의미다. 다만 다주택자 취득세·양도세 중과가 지속되고 있어 단기간 수익을 얻기 위한 투자 목적으로는 메리트가 낮다는 것이 전문가들의 설명이다.

경매 물건이 쌓이며 응찰자 분산 효과도 기대할 수 있게 됐다. 고금리가 장기화하며 ‘영끌족’이 금융기관에 이자를 갚지 못해 경매로 넘어온 사례(임의경매)가 늘어나고 있다. 법원 경매정보통계에 따르면 지난 3월 전국 법원에 접수된 경매 건수는 1만93건으로 올해 1월(1만619건) 이후 다시 1만건을 넘어섰다. 3월만 놓고 보면 2013년 3월(1만281건) 이후 11년 만에 최대치다. 이 선임연구원은 "경매 물건이 급증하면 수요자에 선택의 폭이 넓어진다"며 "응찰자가 분산돼 낙찰가가 하락하는 결과가 나타날 수 있다"고 말했다.

전문가들은 서울 등 수도권 경매 시장을 눈여겨볼 것을 추천했다. 이 선임연구원은 "서울의 경우 아파트 수요는 많은 반면, 향후 공급 물량이 드라마틱하게 늘어날 수 없는 지역이라 안전 마진 확보에 유리하다"고 전했다. 이어 "경기 지역에서는 수도권광역급행철도(GTX) 호재가 있는 곳을 노리면 좋다"고 했다

권리분석은 필수

다만 낙찰받으려는 주택에 임차인이 있는 경우에는 권리분석이 선행돼야 한다. 임차인이 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있는 경우 낙찰자가 임차보증금의 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있다. 반대로 임차인이 후순위 지위를 가질 때는 보증금 인수 없이 주택을 인도받을 수 있다. 따라서 등기부등본을 통해 임차인의 주민등록일자나 확정일자를 확인해야 한다. 주민등록일자와 확정일자가 등기부등본상 다른 권리보다 빠르다면 임차인이 선순위 지위를 유지하고 있다는 뜻이므로 주의할 필요가 있다.

낙찰가 산정 시에도 꼼꼼한 비교가 필수다. 감정가는 일반적으로 1~2년 전 시세를 기준으로 정해지므로 현재 시세 대비 감정가가 높지 않은지 확인해야 한다. 또 매도 호가만 높고 거래는 이뤄지지 않는 단지가 있어 호가를 낙찰가 산정 기준으로 삼지 않도록 한다. 이와 함께 대출이 필요한 경우에는 총부채원리금상환비율(DSR) 적용에 따른 주택담보대출 한도를 미리 확인하는 것이 필요하다.