한경연 "수도권 집값 최소 35% 이상은 거품"

5년 간 전국 주택가격 23% 상승
고강도 규제로 시장기능 마비·주택가격 급등 초래

[아시아경제 박선미 기자] 지난 5년간 주택가격이 연평균 4.6%이상 상승하면서 주택가격 거품이 과도한 수준에 도달했다는 분석이 나왔다.

22일 한국경제연구원은 '주택가격 거품 여부 논란 및 평가'를 통해 주택가격은 최근 5년간 전국적으로 23%의 상승률을 보이며건국 이래 가장 가파르게 올랐다고 밝혔다.

특히 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가 돼 가격에 거품이 과도하게 존재한다고 분석했다.

지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 나타났으며, 강남권역 중 부촌으로 알려진 강남-동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 조사됐다. 특히, 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 분석됐다.

경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 전국에서 세종시(60%)에 이어 두 번째로 높은 것으로 나타났다. 이러한 가격거품 현상이 2019년 이후에 특히 심화했는데, 서울 주요 지역 고강도 규제강화에 따른 풍선효과가 주요하게 작용했다는 해석이 나온다.

이승석 한경연 연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라며, “일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수밖에 없다”고 지적했다.

한경연은 올해 주택시장 및 임대차시장의 혼란이 지속될 것으로 보고 있다. 전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 무주택자들의 부담이 늘고 있지만, 급격한 금리 인상 기조에 따른 매매시장 위축으로 실수요자의 갈증을 해소할 만큼의 매물이 시장에 나오지 않기 때문이다.

이 연구위원은 “주택공급에 대한 시그널을 수요자들에게 명확히 전달해야 한다”면서 “동시에 주택시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 주택규제는 과감히 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다”고 지적했다.