국토연구원, 2017년 주택시장 영향요인 분석과 전망
준공(입주)물량 10~20% 증가시 주택 매맷값 0.2~0.4%P·전셋값 0.3~0.6%P↓
올해 매맷값 0.2%↓·전셋값 0.5%↑ 전망
"지역 맞춤형으로 청약·금융제도 개편해야"
[아시아경제 주상돈 기자] 금리가 0.5~1%포인트 오르면 주택가격이 0.3~0.6%포인트 하락할 것이란 분석 결과가 나왔다. 또 주택준공(입주)물량이 10~20% 증가할 경우 주택 매맷값은 0.2~0.4%포인트, 전셋값은 0.3~0.6%포인트 내릴 것으로 전망됐다.
국토연구원은 이 같은 분석 결과를 담은 '2017년 주택시장 영향요인 분석과 전망' 보고서를 20일 발표했다.
국토연은 주택시장이 2015년 하반기 확장국면에서 둔화국면으로 전환한 것으로 보고 금리상승과 주택공급 과잉에 대한 우려 등 주택시장의 주요 영향요인을 점검했다.
박천규 국토연 부동산시장연구센터장은 "주택시장 순환국면 등을 고려할 때 주택시장은 당분간 둔화국면이 예상되는 가운데 저성장과 금리상승 가능성, 주택공급 과잉에 대한 우려 등이 주요한 하방요인으로 작용할 것"이라며 "절대적인 저금리 기조와 높은 전세가율로 인한 매매전환, 마땅한 투자처 부족 등의 상승요인도 존재하나 하방요인의 영향이 더 클 것으로 예상한다"고 설명했다.
이에 따르면 금리가 0.5~1%포인트 상승 시 주택가격 영향력은 0.3~0.6%포인트 하락으로 분석됐다. 박 센터장은 "미국의 금리인상은 약 10개월 정도의 시차를 두고 우리나라에 영향을 미치는 것으로 분석됐으나 국내외 여건에 따라 조정시차는 유동적"이라며 "최근 주택담보대출 금리가 가산금리의 상승으로 높아지고 있으며 금리상승은 지속될 것으로 예상돼 이는 결국 가계의 원리금상환 부담 증가 요인으로 작용할 것"이라고 전망했다.
국토연은 현행 주택담보대출금리 3~4% 수준이 6~7%로 상승 시 주택담보대출 원리금 수용범위(월 50~100만원)를 벗어나는 과다부담 가구(월 100만원 초과)수가 빠르게 증가할 것으로 전망했다. 이 경우 주택구매수요가 크게 위축될 뿐만 아니라 가계소비 감소로 이어져 경제성장에도 악영향을 줄 것으로 예상했다.
입주물량이 10~20% 증가할 경우엔 매맷값이 0.2~0.4%포인트, 전셋값은 0.3~0.6%포인트 내릴 것으로 분석했다. 입주량 증가가 매매보단 전세시장에 미치는 영향이 더 크다는 것이다.
주택공급 증가는 공급과잉이 우려되는 지역을 중심으로 시장의 둔화국면과 높은 전세가율, 금리인상 등이 맞물려 미입주 및 미분양 증가 요인으로 작용한다는 것이다. 2016년 말 미분양 주택수는 5만6000가구지만, 분석결과 연간 1~2만가구 증가할 가능성이 있는 것으로 분석됐다.
박 센터장은 "준공물량 증가(10~20% 증가)의 주택가격 하락 영향력보다 전세시장 안정에 대한 영향력이 더 크다"며 "전세시장 안정으로 임차서민의 주거비부담이 완화될 것으로 보이나 지역별로 주택과잉공급 우려가 크고 전셋값이 하락한 지역(대구·경상도)의 국지적 역전세가 우려된다"고 말했다.
올해 주택 매맷값은 약 0.2% 하락하는 반면 전셋값은 0.5% 가량 상승할 것으로 전망됐다. 주택 매매거래량은 85만~90만가구, 인허가 물량은 50만가구 내외로 전망했다.
박 센터장은 수도권 또는 지방, 과도한 규제 또는 비규제, 유지 또는 폐지 등 이분법 구조에서 탈피해야 한다고 봤다. 그는 "전매제한과 1순위 제한 등 청약제도, LTV·DTI 등 금융규제 등을 지역시장 맞춤형으로 개편해 적용해야 한다"며 "주담대 금리의 가파른 상승이 가계의 급격한 원리금상환 부담요인이 되지 않도록 주담대 금리인상 상한선 설정 검토 및 변동금리의 고정금리 전환 시의 지원을 강화해야한다"고 조언했다.
주상돈 기자 don@asiae.co.kr
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