[11·3대책 100일]강남發 충격파… '침체 터널' 앞 주택시장(종합)

/ 부동산114

[아시아경제 배경환 기자, 주상돈 기자] 주택시장을 침체의 터널로 인도한 것인가. 지난해 정부가 강남 등 특정 지역에 몰리는 투기자금을 잡기 위해 내놓은 11ㆍ3 부동산 시장 안정화 대책의 충격파는 예상보다 컸다. 서울 강남권 재건축 아파트 값의 상승세는 눈에 띄게 꺾였고 분양시장 열기도 차갑게 식었다. 서울 강남을 시작으로 한 집 값 조정 분위기가 팽배해진 상황이다.

이런 분위기는 각종 통계와 현장에서 확인할 수 있다. 11ㆍ3 대책 발표 직후인 지난해 11월 첫째주 이후 1월말까지 강남4구 재건축 아파트 매매가격은 평균 1.67% 떨어졌다. 송파구가 3.36% 하락해 낙폭이 가장 컸고 강동구(-2.94%), 강남구(-1.4%), 서초구(-0.77%) 순이었다.

강남4구 아파트 매매가격지수도 감소했다. 1월말 기준 107.7로 대책 발표 직전인 지난해 10월말과 비교해 0.5 포인트 떨어졌다. 같은기간 강북을 포함한 서울 전역이나 수도권, 전국 기준으로는 모두 상승세를 보였다. 특히 가격대가 높은 아파트의 하락폭이 눈에 띈다. 지난해 10월 강남구 대치동 은마아파트(전용 92㎡)는 12억원에 거래가 이뤄졌지만 지난 1월에는 1억원 넘게 빠진 10억9000만원에 팔렸다. 강남구 최대 재건축 단지인 개포주공도 마찬가지다. 8억원 중후반대에서 최고 9억원선에도 거래되던 강남구 개포시영 40㎡대는 7억원후반대까지 떨어졌고 개포 주공1단지(56㎡)도 지난해 14억4000만원에서 올해는 12억3000만원으로 2억원이나 급락했다.

청약시장에도 한파가 몰아치고 있다. 11ㆍ3대책 이후 청약 경쟁률은 한 자릿수로 낮아졌다. 부동산114에 따르면 전국 평균 청약경쟁률은 지난해 11월 18.45대 1에서 12월 7.48대1로 감소했다. 올 1월에도 6.49대 1을 기록하며 두 달 연속 10대 1을 넘지 못했다. 1월은 통상 비수기로 꼽히지만 1년 전인 지난해 1월(9.61대1)과 비교해도 확연히 낮은 수준이다.

초기분양률도 감소세를 면하기 어려울 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 4분기 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 85.8%로 전분기보다 13.8%포인트 높아졌다. 11ㆍ3 부동산 시행 이전에 곳곳에서 나타난 분양 과열양상이 계약률을 끌어올린 것이다. 초기분양률은 아파트 정당 계약일로부터 3개월 초과~6개월 이하 분양사업장의 계약률을 말한다. 시차가 있어 3분기에 분양한 사업장의 계약률이 4분기 통계로 잡힌다. 이 탓에 11ㆍ3 대책 발표 뒤 분양한 아파트 초기계약률이 반영되는 올해 1분기의 초기계약률은 전분기보다 낮아질 수밖에 없는 셈이다.

시장 전문가들은 시중금리 인상과 공급과잉보다는 11ㆍ3대책 파급력이 더 컸던 것으로 보고 있다. 실제 지난해 초부터 강남권 재건축 단지의 신규 분양은 고분양가 논란에도 수백대 일의 경쟁률을 보인 바 있다. 시세차익을 노린 투기수요가 분양 후 웃돈을 노리고 청약하거나, 재건축사업이 추진 중인 아파트를 도중에 매입해 가격이 오른 시점에 되파는 일도 빈번했다. 결국 입주 때까지 분양권 전매를 금지시키는 등의 조치로 매매 심리가 가라앉았고 투기수요 역시 관망세로 돌아서면서 거래가 줄고 가격이 떨어졌다는 분석이다.

문제는 정부가 11ㆍ3대책에서 제외됐던 부산ㆍ제주 등 일부 지방 지역의 전매를 제한하는 추가 규제책을 검토하고 나섰다는 점이다. 정부는 11ㆍ3대책 발표 당시 주택법 시행령과 시행규칙 등 하위법령의 수정을 통해 강남 4구와 경기 과천의 신규 아파트 분양권 거래를 전면 금지했다. 하지만 부산ㆍ제주 등 일부 청약경쟁률이 높은 지방은 전매제한을 조정할 수 있는 근거가 없어 대책에 포함시키지 못했다. 현재 검토 중인 안대로 법이 개정된다면 국토부장관이 주재하는 주거정책심의위원회를 통해 부산ㆍ제주 지역 등의 분양권 전매도 금지된다. 국토부 관계자는 "지난 11ㆍ3대책에서 제외됐던 지방의 전매제한 기간을 탄력적으로 조정하기 위해서는 관련법 개정이 필요하다"면서 "이르면 4월 임시국회에서 논의하는 걸 목표로 추진 중"이라고 말했다.

전문가들은 정부의 추가대책이 이어진다면 부동산 시장이 필요 이상 위축돼 경착륙 할 수 있다며 우려하고 있다. 가뜩이나 부동산 시장에 시중금리 인상과 공급과잉, 국정공백 등의 악재가 산재해 있는 상황이라 서울 강남권을 중심으로 한 집값 조정 국면이 전국적으로 심화될 수 있기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "청약시장 경쟁률, 계약률, 분양권 거래량은 전보다 감소할 것"이라며 "분양시장 열기도 감소하는 가운데 미분양 증가 우려까지 더해져 시장 전망이 낙관적이지 않다"고 내다봤다.

양지영 리얼투데이 리서치실장 역시 "11ㆍ3대책이 가져온 실수요자 위주의 시장 재편이라는 긍정적 요소보다 전반적인 부동산 시장 위축이라는 부정적인 영향이 더 크게 작용하고 있다"며 "굳이 정부가 개입하지 않아도 시장이 자율적으로 움직일 수밖에 없는 상황에서 정부가 개입함으로써 오히려 시장에 혼란을 주고 있다"고 말했다.