[새해 주택시장 전망]11·3 대책·초과이익환수제… 재건축 '위축'

강남권 구별 재건축 주간 추이 /

[아시아경제 배경환 기자] 새해 아파트 시장에는 가격 상승을 제한하는 요소가 산재돼 있다. 하락 요인과 상승 요인이 공존하는 가운데 지난해의 국지적 과열 양상은 수그러들 것으로 예상된다. 대출규제 및 금리인상 가능성, 가계부채 심화, 정부의 부동산 시장 규제 기조 탓이다.

재건축 시장 역시 지난해 11.3 부동산 대책 이후 숨고르기에 들어가면서 과거의 인기가 이어지기는 어려울 것으로 보인다. 실제 11.3 대책 이후 부동산 시장이 냉각되면서 강남 재건축 단지들의 매매값은 내리막길을 걷고 있다. 2015년말 가계부채 대책 때 보다 하락폭이 더 큰 가운데 최고 1억5000만원 이상 가격이 빠지기도 했다.

특히 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축 아파트 매매값은 11.3 대책 발표 직후인 지난해 11월 첫째 주부터 줄곧 하락세를 이어오고 있다. 이 기간 동안 강남4구 재건축 아파트 매매값은 평균 1.67% 하락했다. 송파구가 3.36% 하락해 낙폭이 가장 컸고 이어 강동구(-2.94%), 강남구(-1.40%), 서초구(-0.77%) 순이다.

재건축 단지의 사업추진 속도도 살펴봐야 할 항목 중 하나다. 올해 재건축 초과이익환수제 유예가 끝나서다. 이 초과이익환수제는 재건축 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과된 금액의 최고 절반을 세금으로 내도록 한 제도다. 2013년부터 유예됐다가 올해 말까지 한 차례 더 연기가 된 상황이다.

사업 추진이 늦어져 초과이익환수제 적용을 받게 된다면 많게는 수억 원의 세부담을 안게 된다. 결국 이를 피하기 위해 서울시내 재건축 추진 단지들이 사업을 과도하게 추진할 가능성도 없지 않다.

시장 관계자는 "주택시장의 바로미터인 재건축 아파트 하락세가 본격화할지, 지난해와 마찬가지로 단기 조정에 그칠 지는 조금 더 지켜볼 필요가 있다"며 "통상 설 명절 이전은 거래 비수기로 꼽히는 만큼 당분간 관망세가 유지되는 가운데 11.3 대책 직후에 비해 하락 속도와 폭은 완만한 흐름을 보일 것으로 예상된다"고 밝혔다.