[11·3부동산대책]콕 짚어 '전매제한'…청약시장 진정제 처방(종합)

투기적 거래 막고 실수요자에게 기회 확대 위한 조치
37곳 조정지역…법개정 필요한 부산은 전매제한 제외

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[아시아경제 이민찬 기자] 정부가 분양시장을 진정시키기 위한 카드를 꺼내들었다. 정부가 3일 발표한 '주택시장 안정적 관리방안'에는 청약시장 불법행위 근절방안과 함께 분양권 전매제한 기간을 대폭 강화하는 내용이 담겼다.

집단대출 급증으로 인한 가계부채 발 경제 위험요인을 선제적으로 최소화하기 위해 지난 8월 주택공급을 줄이는 방안을 마련했다면, 이번 대책에서는 투기적 거래를 막고 실수요자에게는 내 집 마련의 기회를 넓혀주려는 조치를 취했다고 볼 수 있다. 임종룡 경제부총리 겸 기획재정부장관 내정자가 2일 "부동산 투기는 결코 용납할 수 없는 경제적 폐해"라며 "선택적·맞춤형 대책을 내놓겠다"는 취지와도 일맥상통한다.

특히 서울 강남권과 세종, 동탄2신도시 등 특정 지역에 한해 분양권 전매와 재당첨을 제한하는 등 규제 장벽을 높인 건 저금리 기조에 국지적으로 나타나는 시장 과열을 막되 지역별 맞춤형 대책을 마련하겠다는 원칙을 지킨 것으로 풀이된다. 일부 지방에서는 집값 하락세가 나타나는 등 침체 국면이 있다는 점이 고려된 모양새다.

국토부 관계자는 "규제를 강화한 것은 물론 불법행위를 단속하기 위한 상시점검팀을 꾸리고 신고포상금제도를 도입해 '묻지나 청약' 등이 줄고 실수요자 위주로 시장이 재편될 수 있도록 할 것"이라고 말했다.

가장 눈에 띄는 건 전국 37곳에 '청약 조정지역'이란 제도를 도입한 것이다. 전매 차익을 노린 가수요가 분양시장에 몰리면서 실수요자의 당첨 기회를 빼앗고, 무제한 전매를 통해 웃돈이 부풀어오르는가 하면 주변 집값까지 끌어올리는 부작용이 발생하고 있어서다.

국토부는 저금리와 청약제도 완화 등으로 분양권 전매차익을 노린 투자자들이 대거 몰리면서 2012년 평균 2.51대1이던 청약경쟁률이 2016년 14.6대1로 높아졌다고 밝혔다. 또 분양권 전매 거래량도 9월 12만4000건에 달해 2012~2014년 평균치보다 2개 가량 늘어났으며 최근 2년간 2회 이상 청약이 당첨된 중복 당첨자 수도 총 3만9000명으로 직전 2년(2만9000명)에 비해 37.8% 증가하는 등 가수요가 늘었다고 지적했다.

이에 정부는 주택가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정요건을 준용하되 일부 요건을 구체화해 조정지역을 지정했다. 주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳, 청약경쟁률이 5대1을 초과했거나 국민주택 규모 이상 주택청약 경쟁률이 10대1을 초과한 곳 등이다. 이번에 선정한 지역 외에도 조정지역 기준을 한 개 이상 충족한 곳은 더 많았지만 과열 우려 여부 등을 고려해 최종 대상지를 좁혔다는 설명이다.

이날부터 모집공고되는 강남4구와 과천 지역의 주택 분양권 전매는 입주 시기인 소유권 이전등기 때까지 금지된다. 또 위례신도시와 미사강변도시, 동탄2신도시 등 공공택지에서 앞으로 분양하는 주택도 입주 때까지 분양권을 팔 수 없다. 서울의 나머지 21개 구와 성남은 전매제한이 기존 6개월에서 1년6개월로 늘어난다. 조정지역에서 나오는 분양주택에 대해서는 재당첨이 제한되고 다주택자는 1순위에 청약을 할 수 없다. 단기 전매 차익을 위한 '묻지마 청약'을 막겠다는 취지다.

다만 올해 청약경쟁률 상위권을 휩쓴 부산은 전매제한이 적용되지 않는다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 "부산은 주택법을 개정해야 전매제한을 강화할 수 있다"면서 "1순위 제한과 재당첨제한 등을 적용하고 효과를 주시해 추후 전매제한을 검토할 것"이라고 말했다.

또 조정 대상지역에선 2순위 청약을 신청할 때도 청약통장이 필요해진다. 지금까지는 당해지역과 기타지역을 통합해 1순위 접수를 받았지만, 앞으로는 1일차에는 당해지역, 2일차에는 기타지역으로 1순위를 분리하도록 했다. 이들 지역에 대해선 청약가점제 자율시행이 유보, 가점제 적용비율이 40%로 유지된다. 중도금대출보증을 받기 위해선 분양가의 10% 이상을 내도록 해 단기 투자수요의 감소를 유도했다.

정부는 과열 지역의 규제는 강화하면서도 실수요자 지원은 지속한다는 방침이다. 중도금대출 은행을 찾지 못한 한국토지주택공사(LH) 공공분양주택의 중도금 납부시기를 4~8개월 유예하도록 했다. 한도가 고갈된 디딤돌대출에 2조원을 추가로 투입해 무주택자들을 지원하고 정비사업의 투명성을 높이기 위해 경쟁입찰 확대와 용역비 공개 등이 추진된다.

하지만 업계에서는 지역별 맞춤형 대책이지만 서울 강남 일부지역 등에 국한해야 할 대책을 지나치게 넓게 적용했다며 우려를 표했다. 일각에서는 서울 강남권 매매시장에 대한 규제가 빠져 효과가 제한적일 것이란 우려도 나온다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "단기적으로 청약시장의 과열을 막고 장기적으로 미국의 금리인상 등 변동성 확대로 인한 경착륙을 막는 데 도움이 될 것"이라고 평가했다.