[데스크 칼럼]집 사야 하나요 '시즌2'

소민호 건설부동산부장

분양시장 참여자들은 차고 넘친다. 뜨겁다는 표현을 넘어 펄펄 끓어 넘치는 수준이다.

견본주택마다 수백미터씩 길게 늘어선 입장 대기줄은 예사다. 청약경쟁률은 수백대1, 수천대 1까지 치솟는다. 계약을 시작한지 사나흘 만에 계약이 완료됐다는 아파트단지가 적지 않다. 수요가 탄탄하게 받쳐주니 공급도 풍부하다. 가격은 오름세다. 휴가철에 바가지요금이 반짝 기승을 부리는 것처럼, 찾는 이들이 많으니 가격이 올라가는 것이다.

전세 물건은 줄어들고 보증부 월세가 늘어나는 현상 속에 실수요자들의 분양시장 참여가 늘어나는 것으로 해석된다. 문제는 투자수요가 적지 않다는 점이다. 입지가 좋다고 평가받는 아파트의 경우 투자자와 실수요자들이 뒤섞이며 분양권 거래가 폭증하고 웃돈이 수억원씩 붙고 있다.

앞으로 분양시장은 어떤 흐름을 보일까. 분양 열기는 수그러들 수밖에 없어 보인다. 시장을 좌우하는 요인은 복합적이지만, 불법거래 감시 등 정부의 개입이 현실화되고 있어서다. 뒷북이란 비판도 있으나 과도한 거품을 방지할 강력한 수단이 될 것으로 보인다.

중도금 대출규제도 강화되고 있다. 분양사업 주체인 건설사가 은행과 협약을 맺어 제공하던 중도금 집단대출이 막히는 사례들은 지난해 말 이후 계속 늘어나고 있다. 가계대출이 1200조원을 넘어선 후 집단대출 증가세가 경제전반에 위험요인으로 작용할 수 있다는 경고의 목소리가 작용하는 것으로 볼 수 있다. 앞으로는 개별 분양 계약자의 중도금 대출 보증한도를 통제하는 방식으로 집단대출에 제동을 걸 수도 있다고 한다.

이렇게 대출을 죄면 실수요자 위주의 시장으로 전환될 가능성이 높으니 과열을 막는 데 효과가 있을 전망이다. 그런데 주택업계에서는 이런 대출규제의 도입 근거를 두고 논란이 적지 않다. 중도금 관련 규제는 선분양 주택에 대해 적용된다. 선분양을 구조적으로 가능하게 하는 것은 분양보증이다. 분양보증은 분양계약자가 사업주체의 부도 등 사고에도 불구하고 입주를 보장받게 해주는 시스템이다. 분양보증을 받은 아파트 계약자라면 준공을 보장받는 보험에 든 셈이 된다. 분양계약자는 이런 분양보증을 받은 아파트에 청약해 계약을 하게 된다. 그러므로 분양사업자에 대한 중도금 집단대출을 거부하거나 분양계약자 개인에 대한 중도금 대출을 규제하는 행위는, 분양보증으로 인해 리스크가 한꺼풀 해소된 사업에 다시 규제를 들이댄 것이란 주장이다. 더욱이 분양보증을 하기 전 토지를 확보하는 단계에서 프로젝트파이낸싱이 이뤄진 사업에 대해 중도금 집단대출을 거부하는 경우마저 있다고 한다. 금융권 스스로 분석해 타당성이 있다고 평가한 사업을 스스로 부정하는 것이 아니냐는 지적이 나오는 대목이다.

이런 논란과 관계없이 시장 전문가들은 중도금 대출규제가 강력한 공급 조절 장치로 작동할 것이라는데 동의한다. 청약통장이나 분양권 불법 거래 등과 함께 어우러져 공급주체로서는 부담을 가질 수밖에 없다는 것이다.

산이 높으면 골이 깊을 수밖에 없다. 뜨거운 분양열기가 무한정 이어질 수는 없다. 국책 연구기관인 국토연구원은 지난해 하반기부터 이어져온 분양물량 증가세가 하반기부터는 고꾸라질 운명이라고 점쳤다. 영국의 EU 탈퇴라는 '브렉시트' 변수가 추가돼 금융시장이 출렁이는 등 시장의 열기는 한풀 꺾일 가능성이 높아졌다.

그럼에도 지금은 여전히 새 아파트를 분양받으려는 인파가 많다. 지난 주말에도 견본주택마다 수만명씩 몰려들었다. 지금 집을 사야 하느냐는 질문에 빠진 이들이 많다는 방증이다. 하지만 실수요자라면 이 점은 분명하게 짚어봐야 할 것 같다. 우리 주택시장은 정부의 정책변수로 인해 크게 좌우된다는 점을.