중소형·월세 선호에…'1+1 쪼개기 재건축' 탄력

쪼개기 여부 및 규모 관리처분 단계서 확정해야
1가구는 전용면적 60㎡ 이하로 지어야…3년간 전매 제한

[아시아경제 주상돈 기자] 노후 아파트를 재건축하면서 주택 소유주가 전용면적 내에서 두 채의 주택으로 쪼개 분양받는 사례가 처음 나왔다. 서울 강남구 삼성동의 상아 3차 재건축에서다. 이른바 '1+1 쪼개기 재건축'이 제도로 도입된 후 실제 현장에 적용된 것이다.

쪼개기 재건축은 주택 소유주의 저금리에 따른 월세수익 추구와 임대차 가구주의 중소형 아파트 선호현상이 맞물린 결과다. 대형 아파트 한 채를 중소형 두 채로 나눠 분양받아 실거주나 임대용으로 활용할 수 있다는 장점을 받아들인 셈이다.

상아 3차 조합에 따르면 전용면적 126ㆍ160㎡ 조합원 120가구 중 36가구가 1+1 쪼개기 방식으로 분양을 받기로 결정했다. 조합 관계자는 "쪼개기를 신청한 조합원 중 30명은 전용면적 160㎡를 각각 84㎡와 59㎡로 나누기로 했다"며 "84㎡에는 본인이 거주하고 59㎡는 세를 놓으려는 조합원이 많다"고 말했다.

1+1 재건축은 지난 2013년 '4ㆍ1대책'에 포함돼 도시 및 주거환경정비법 개정을 거쳐 이듬해부터 허용됐다. 하지만 그동안 주택경기 침체 탓에 재건축 사업 추진이 부진해 적용 사례가 없었다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "1+1 재건축은 은퇴세대의 자녀의 분가 등 가구원수 감소에 따른 주거공간 다운사이징과 월세를 통한 안정적인 소득원 확보 수요를 모두 충족시킬 수 있다는게 이점"이라며 "대형 아파트값이 더 많이 오른다는 공식이 깨진 것도 쪼개기를 선택하는 배경 중 하나"라고 말했다.

이런 쪼개기 방식은 모든 재건축에서 활용하기는 쉽지 않다. 재건축 이전 소유한 아파트 전용면적 규모가 웬만큼 커야 한다. 지나치게 작은 규모의 아파트로 재건축하기를 선호하는 경우가 많지 않아서다. 업계에선 두 채 모두 전용면적 60㎡는 확보할 수 있는 전용면적 120㎡ 이상의 재건축 아파트에서 쪼개기 방식을 선택할 수 있을 것으로 보고 있다. 재건축 이후 주택 전용면적을 둘로 나눌 때 큰 집의 크기에 대해서는 제한이 없다. 다만 작은 집은 반드시 전용면적 60㎡ 이하로 지어야 한다. 또 작은 집은 준공 뒤 3년간 팔지 못하는 전매제한이 적용된다.

쪼개기 재건축은 관리처분인가를 신청하기 전에 의사결정을 해야 한다. 각 조합원의 동의를 받아 몇 가구가 쪼개기 재건축에 참여할지 결정돼야만 건축계획을 확정할 수 있기 때문이다. 가령 1000가구 중 200가구에 1+1 쪼개기 재건축을 적용하는데 각각 전용면적 80㎡과 59㎡로 나누겠다고 미리 정해야 한다.

1주택자가 1+1 재건축을 하는 경우 2주택자가 되기 때문에 세금문제는 따져봐야 한다. 1주택자는 공시가격 9억원 이상의 주택을 소유했을 때 종합부동산세를 내지만 2주택자는 두 채를 합산한 공시가격이 6억원을 넘으면 종부세를 내야 한다.

업계에선 서울 강남을 중심으로 1+1 쪼개기 방식을 활용한 재건축 단지가 늘어 날 것으로 봤다. 강경민 현대산업개발 도시개발사업소장은 "삼호가든3차와 서초동 신동아등 강북보다는 아파트 규모가 상대적으로 큰 강남에서 이를 적극적으로 고려할 것"이라며 "대부분 자녀들을 분가시킨 이후 집 규모를 줄이면서 임대용으로 활용하려는 것이기 때문에 3년 전매제한은 1+1 재건축 선택에 큰 걸림돌은 아닐 것"이라고 말했다.