'게임이론'으로 풀어보는 전·월세 시장

[아시아경제 박철응 기자]#1. 장갑장수 A는 1만원인 가죽장갑보다는 7000원짜리 모직장갑을 팔고 싶었다. 가죽장갑은 원가가 비싸서 이익이 500원밖에 안 되지만, 모직장갑 하나를 팔면 1000원을 벌 수 있기 때문이었다.

하지만 가죽장갑을 찾는 손님들이 대부분이어서 어쩔 수 없이 가죽장갑을 주로 팔 수밖에 없었다. 가죽장갑 가격을 올리거나 다른 장갑장수들도 모직장갑만 내놓고 판다면 좋겠지만 그럴 리가 없으니 500원의 이익이라도 만족하며 살 수밖에 없었다.

1000원의 이익을 올릴 수 있으면 가장 좋지만 섣불리 가격 인상이나 품목 변경을 했다가는 가게 문을 닫아야 할 수도 있다. 이익이 제로가 되는 것보다는 500원이라도 버는 게 낫다.

그러다 기회가 찾아왔다. 갑자기 날씨가 추워진 것이다. A는 생각했다. "다른 장갑장수들에게도 같은 조건이 주어진게야. 장갑 찾는 손님이 늘어날 것이고 가죽장갑 가격을 올리거나 모직장갑을 내놔도 파는 데 문제가 없을 거라는, 같은 생각을 할 거란 말이지. 좋아, 기회는 지금이야!" 예상대로였다. 가죽장갑은 1만1000원으로 가격을 올렸지만 없어서 못 팔 지경이었고 모직장갑 역시 잘 팔려나갔다. 다른 가게도 비슷한 가격 인상이나 품목 변경을 단행했기 때문이다. 서로의 심리를 예측할 수 있어서 가능한 일이었다.

#2. 장갑을 사려는 B는 당초 모직장갑에는 관심이 없었다. 방한성이나 품질에 비해 지나치게 가격이 높다고 여겼다. 그러다 갑자기 이례적인 추위가 찾아왔다. 장갑을 끼지 않던 사람들까지 너나없이 장갑을 사러 나섰다.

B도 급히 시장을 찾았으나 이미 가죽장갑은 찾기가 어려울 정도였다. 어디선가 팔고 있다는 소문을 듣고 찾아가보면 1만2000원까지 가격이 올라 있었다. 그래도 사겠다고 서로 아우성을 치는 바람에 B에게는 기회조차 오지 않았다. '이러다 아예 장갑을 못 살 수도 있겠다'고 생각한 B는 '울며 겨자먹기'식으로 모직장갑을 구매했다. 다른 이들도 어차피 그럴 수밖에 없으리란 예측이 작용했다.

최근 전ㆍ월세 시장을 염두에 두고 '죄수의 딜레마' 게임이론을 가상해 본 것이다. 두 명의 죄수가 다른 방에서 심문을 받을 때 둘 다 입을 다물면 모두 무죄가 되지만 한 명만 자백을 할 경우 다른 한 명이 중형을 받게 되고 둘 다 자백하면 모두 낮은 형을 받게 되는 상황을 각종 경제 현상에 대입하는 이론이다. 타인의 선택을 어떻게 예측하느냐에 따라 자신의 의사결정과 이익에 주된 영향을 미친다는 것이다.

최근 전월세 시장의 특징은 전세보증금의 급등과 전세의 급격한 월세 전환으로 요약된다. 이유는 저금리와 매매 시세차익 기대감의 약화 때문이라는 게 중론이다. 보증금 받아서 은행에 넣어놔 봤자 이자가 쥐꼬리만 하고, 전세보증금을 끼고 집을 사면 몇 년 후 비싼 가격에 되팔 수 있으리란 기대감이 무너졌다는 것이다.

물론 이는 시장을 둘러싼 주된 외적 요소이기는 하지만 시장 주체들의 행동방식으로 연결되는 내적 과정을 설명하는 데에는 불충분한 면이 있다. 게임이론은 변화의 이유를 보다 직접적이고 구체적으로 이해하는 틀이 된다.

가죽장갑이 전세라면 모직장갑은 월세다. 전세 제도는 세입자에게 절대적으로 유리하다. 집의 사용가치만 놓고 본다면 매매가격보다 오히려 전세보증금이 비싸야 한다. 집주인은 보유세와 수리비를 들여야 하고 집이 낡아가는 감가상각까지 고려해야 하지만 세입자는 그런 부담 없이 거주할 수 있기 때문이다. 자금을 묵혀둬야 하긴 하지만 어쨌든 원금은 고스란히 보전된다.

과거에도 집주인으로서는 월세가 전세보증금 이자보다 훨씬 이득이었다. 한국은행 통계를 보면 2011년 초 예금은행의 수신 금리는 3.69%였지만 전세보증금을 월세로 전환했을 때 비율인 전월세전환율(한국감정원 조사)은 9.6%였다. 예를 들어 2억원짜리 전세의 경우 이자수익이 월 61만5000원이나, 보증금 없는 월세로 전환했다고 치면 160만원이 된다. 곱절이 훨씬 넘는 이익을 거둘 수 있었던 셈이다.

집을 살 때도 은행 대출만 충분히 받고 월세로 내놓을 수 있다면 굳이 전세를 끼지 않아도 된다. 2011년 초 예금은행 대출 금리는 5.76%로 전월세전환율보다 훨씬 낮았다. 월세를 받으면 대출 이자를 내고도 이익을 얻을 수 있다.

이처럼 집주인 입장에서 언제나 월세는 군침 도는 것이다. 그럼에도 집주인들이 대거 월세화에 동참하지 않는 상황에서는 '그림의 떡'일 수밖에 없었다. 대출로 집을 산 주인이 집을 월세로 내놓았다가 몇 달동안 세입자를 구하지 못하면 대출이자 부담을 고스란히 감당해야 하기 때문이다. 2000년대 말 일부 지역에서 세입자를 구하지 못하는 '역전세난'이 발생하면서 그런 불안감을 더 키우기도 했다.

장갑장수 얘기의 '추운 날씨'처럼 변화의 마중물이 된 것이 금리 인하와 주택가격 하락이다. 예금은행 수신 금리는 2013~2014년 2%대를 거쳐 올해 1%대까지 떨어졌다. 글로벌 금융위기 때도 오르던 전국 주택가격이 2012년에는 급기야 마이너스를 기록했고 이듬해에도 상승률이 0.3%대에 불과했다.

집주인들이 어려운 상황에 처하자 상대적으로 전세 제도의 불합리성에 대한 공감대가 깊어지고 넓어졌다. 다른 집주인들도 이제는 월세로 하지 않겠느냐는 믿음이 생겨났다. 때마침 연구기관이나 언론에서 다소 앞서나가듯 '이제는 월세시대'라는 진단을 잇따라 내놓은 것이 불을 붙였다. '죄수의 딜레마'대로라면 다른 방의 죄수가 자백을 하지 않을 것이라는 예측이 가능해진 것이다.

불안한 집값 전망 때문에 집을 사기보다는 전셋집을 구하려는 이들이 늘어났고 이는 전세보증금 상승으로 이어졌다. 이 때 집중적으로 양산된 것이 보증금의 일부를 월세로 전환하는 이른바 '반전세'다. 대출 금리가 내려가면서 월세 세입자를 기다릴 수 있는 여력도 커졌다.

세입자 입장에서는 전셋집을 구하는 것이 최선이지만 다른 세입자들의 판단을 예측해보면 마냥 기다릴 수가 없다. 다른 방의 죄수가 자백할 가능성이 높아진 셈이다. 결혼 전이라는 마지노선이 정해져있는 신혼집을 구하는 경우를 생각해보면 더욱 그렇다. 월세라도 좋은 조건을 우선 확보할 필요가 있다.

월세가 크게 늘어나면서 전월세전환율은 지난 9월 7.2%까지 떨어졌다. 반면 전세가 줄어들면서 평균 전세보증금은 2011년 6월 1억2900만원에서 지난달 1억8200만원까지 치솟았다.

전세가 세계에서 유례를 찾기 힘든 독특한 한국적 제도일 뿐 아니라 집주인에게 불리하다는 점에서 다시 전세 시대로 회귀하기는 힘들 것으로 보인다. 더군다나 몇 년 후면 생산가능인구가 급격히 떨어지는 '인구 절벽'이 도래하고 소비 침체와 함께 자산 가치는 더 하락할 공산이 크다. 세입자들이 단결해서 전세로의 전환까지 기다리는 것은 현실에서 불가능하므로 금리가 어느정도 오르더라도 월세 전환 추세는 이어질 전망이다.