[아시아블로그]전월세전환율 인하 아이러니

건설부동산부 김민진 차장

연휴 이후 부동산시장에는 전월세전환율(전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율) 인하 문제가 쟁점으로 떠오를 것으로 보인다.

전세난, 가속화되는 월세화 현상 등이 서민들의 주거비 부담을 가중시키고 가뜩이나 고단한 살림살이를 더욱 팍팍하게 하고 있다. 높아진 주거불안 심리는 6개월 남짓 남겨둔 총선의 표심으로 작용할 공산이 크다.

과거 총선 때마다 각 지역에서는 개발 공약과 재개발ㆍ재건축 등 공수표가 난무했다. 의식주(衣食住) 중 주거 문제는 다른 어떤 현안보다 표심에 많은 영향을 끼쳤다. 굳이 학습효과를 들먹이지 않더라도 고개가 끄덕여진다.

전국 1800만가구 중 집 가진 가구가 1000만쯤 되니 집값은 민감한 문제일 수밖에 없다. 그래서 전문가들 중 상당수는 적어도 총선, 길게 봐서 다음 대통령 선거 때까지는 어떤 부양책을 동원해서라도 정부가 집값 유지 내지는 상승에 안간힘을 쓸 것이라고 전망한다. 물론 비공식적인 언급이 그렇다.

이번에는 전월세 문제도 만만찮은 파괴력을 가질 것으로 예상된다. 현재의 주거변화는 역사적으로 손을 꼽을 만한 사건이다. 전세난과 전셋값 급등, 저금리, 이에 따른 월세화 현상 등 주거환경은 최근 일대 전환을 맞고 있다.

최근의 전월세 문제는 800만이 조금 넘는 세입자 중 상당수가 겪고 있다. 올해 말부터 내년 봄까지는 어떤 식으로라도 서민ㆍ중산층을 겨냥한 주거대책이 나올 법한 이유다.

전월세상한제나 계약갱신청구권 등을 도입할 것인지에 대해서는 국회 서민주거복지특위가 1년 가까이 만지작거리면서도 해결점을 찾지 못하고 있다.

전월세전환율 인하는 그나마 실현 가능성이 높다. 서민ㆍ중산층용 전월세 대책이 나와야 하는데 획기적이고도 뾰족한 해답이 없다면 차선으로 생색을 낼 수 있는 문제이기 때문이다.

그렇다면 전월세전환율을 법적으로 조금 낮추면 서민ㆍ중산층이 주거비부담을 덜 수 있을까. 아쉽지만 그렇지는 않다.

주택임대차보호법과 시행령이 정한 현행 법정 전월세전환율은 6%다. 전월세전환율은 '기준금리의 4배(기준금리×4) 또는 10% 중 낮은 수치'를 적용하도록 돼있는데 지난해 상반기까지 8%였던 것이 이후 두 차례 기준금리 인하로 2%포인트 낮아졌다.

한국감정원 자료를 보면 전국 주택 전월세전환율 평균은 7.4%(7월 말 기준)다. 서울은 평균보다 조금 낮고, 지방은 더 높아 10%가 넘는 곳도 있다. 아파트가 아닌 연립ㆍ다세대주택만 떼어 놓고 보면 전환율은 이보다 더 높다. 기준금리 인하로 1년 남짓한 기간 동안 전월세전환율이 2%포인트가량 낮아졌지만 시장의 인하 속도는 더디기만 하다.

전월세전환율 인하가 실현된다 하더라도 생색내기용 '쇼'에 불과할 것이라는 평가절하의 근거는 현재 전환율이 법정 한도를 크게 웃돌고 있지만 이를 단속할 의지도, 수단도, 현실성도 부족하다는 데 있다. 존재하는 법과 기준도 제대로 지켜지지 않는 게 현실이다.