부동산 수익, '분양형 호텔'에 묵었다

오피스텔·상가 이어 지식산업센터 등도 인기
저금리시대 틈새시장 공략 짭짤, 투자자 몰려
분양업체 확정수익 보장만 믿다간 낭패볼수도

[아시아경제 조인경 기자] 오피스텔과 상가로 대표됐던 수익형부동산 상품이 분양형호텔과 지식산업센터(옛 공장형아파트) 등으로 다변화되고 있다.

분양형호텔은 일반 관광호텔과 달리 전문업체에서 호텔을 운영ㆍ관리해 발생한 수익을 투자자에게 배분하는 방식이다. 저금리 기조 속에 분양형호텔에 투자하려는 수요는 줄을 잇고 있다. 2013년 9월 분양한 '라마다서귀포호텔'은 한달여 만에 100% 계약을 완료했다. 이어 12월 엠스테이가 선보인 '제주서귀포엠스테이호텔'도 분양 2주만에 객실의 70% 이상을 분양했다.

특히 지난 2012~13년 제주에서 공급이 크게 늘어난 분양형호텔은 1~2년 전부터는 전국으로 확산되면서 인천, 평창 등 관광지 뿐 아니라 평택, 천안 등 대기업들이 몰려 있는 산업단지 인근으로 확산되고 있다.

상당수 업체들이 초기 2~3년, 또는 그 이상 기간 동안 높은 수익률을 보장한다는 문구를 앞세워 투자자 모집에 열을 올리고 있다. 외국인관광객들이 대거 국내로 들어오는 한류붐을 타고 한때 성공 가능성도 높게 점쳐졌다.

하지만 객실 가동률(점유율)이 높으면 그만큼 수익이 높아지지만 가동률이 하락하면 수익도 낮아질 수밖에 없는 구조라는 게 한계다. 따라서 분양업체가 내세우는 확정 수익을 그대로 믿고 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

일례로 2007년 개장한 '부산 해운대 센텀호텔'은 분양 당시 연 8%의 확정 수익을 보장했지만 개장 후 실적이 부진해 이를 지키지 못하면서 소유주들과 법정싸움을 벌이기도 했다.

이우호 세빌스코리아 호텔담당 이사는 "보장된 확정 수익이라는 부분이 분양가에 반영돼 있는 경우가 대부분인데다 이미 분양을 한 호텔 가운데 아직 착공도 못한 곳이 많아 자칫 장기간 투자자금이 묶일 우려가 있다"고 지적했다. 이 이사는 "분양형호텔은 충분한 배후수요는 물론 운영업체의 운영능력, 사업의 투명성 등이 갖춰져야 안정적인 수익을 올릴 수 있는 만큼 이를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.

중소기업, IT벤처기업들이 입주하는 지식산업센터 투자 또한 아직 법적규제가 완전히 해소되지 않은 만큼 투자대상으로 기대하기는 무리다.

정부가 지식산업센터의 임대 제한 관련법을 개정중이라 규제가 폐지되면 일반 상가처럼 개개인이 분양받아 임대 사업을 할 수 있게 되지만 현행법상 아직은 입주 대상업종이 한정돼 있고, 임대료나 세금 절감 혜택을 위해 법인이 분양받는 경우가 대부분이다.

개인이 분양받을 수 있는 지식산업센터 내 상가 역시 판교테크노밸리와 같이 잘 활성화되면 시세 차익까지 기대할 수 있지만 입지에 따라 임대료 편차가 크고 자칫 입주가 지연될 수도 있다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "규제가 폐지되면 일반 상가처럼 개개인이 분양받아 임대사업을 할 수 있어 수익형부동산의 틈새시장이 될 가능성은 있다"며 "하지만 최근 서울과 수도권 일부 지역에 지식산업센터 공급이 집중되고 있는 만큼 안정적인 투자처라 단정하기는 어렵다"고 지적했다.