월세 받는 수익형부동산, 리스크 피하기

[아시아경제 박철응 기자]50대 회계사 박모씨는 지난해 말 1억2000만원을 주고 경기 광교신도시 내 오피스텔 한 채를 매입했다. 노후를 생각해서 안정적인 월세 수입을 기대하며 내린 결정이었다.

“보증금 1000만원에 월세 50만~60만원은 받을 수 있다”는 분양 업체의 말을 철석같이 믿었다. 결과적으로 섣부른 결정이었다. 분양업체의 호언과 달리 월세 입주자를 구할 수가 없었다. 손절매를 하려고 해도 살 사람이 없었고 ‘울며 겨자먹기’식으로 6500만원에 전세를 내줬다. 월세 수입은커녕 여윳돈을 묵혀두고 있게 된 셈이다. ‘경기도청 이전 예정’이나 ‘초역세권’ 같은 홍보 문구만 매력적으로 보고 신도시 내 오피스텔 공급이 지나치게 많다는 점은 가벼이 여긴 탓이다.

초저금리 시대의 투자처로 수익형 부동산에 대한 관심이 증폭되고 있지만 박씨와 같은 투자 실패 사례도 적지 않다. 국토교통부가 조사한 지난해 상업용 부동산 투자수익률은 6% 안팎으로 3%에도 못 미치는 채권 등 금융상품보다 두 배 이상 높다. 하지만 이는 평균치일뿐 입지와 주변 상황 조건 등에 따라 수익률은 천차만별이다. 그만큼 꼼꼼한 사전조사와 신중한 접근은 필수다.

오피스텔의 경우 일반적으로 1억~2억원만 투자해도 월 50만원 이상의 수입을 거둘 수 있다는 점에서 대표적인 수익형 상품으로 자리잡았다. 문제는 너무 많이 지어졌다는 점이다.

특히 최근 들어 오피스텔 비중이 크게 높아진 신도시 지역의 오피스텔 투자는 신중을 기해야 한다. 광교신도시의 경우 오피스텔 비중이 30%에 이르고, 서울 마곡지구에는 아파트와 맞먹는 1만1700여실의 오피스텔이 지어질 예정이라 서울시가 추가적인 오피스텔 부지 공급을 잠정 중단했다. 따라서 매입하려는 지역의 오피스텔 공급 수준과 수요에 대해 면밀히 파악해봐야 한다.

부동산 컨설팅 업체인 유엔알컨설팅에 따르면 서울의 경우 지난해부터 내년까지 오피스텔 입주 물량이 가장 많은 곳은 강서구(1만1937실)이며 강남구(5521실), 송파구(4873실), 마포구(2717실), 영등포구(2449실) 등으로 뒤를 잇는다. 이에 더해 도시형생활주택이나 다세대주택 등 유사 상품들의 공급량도 고려 대상이다.

전문가들은 겉으로 드러난 오피스텔의 수익률 외에 들어가는 비용까지 고려해야 한다고 조언한다. 상대적으로 취득세율이 높고 사업자등록을 할 경우 피부양자 자격이 박탈돼 의료보험료와 국민연금이 크게 오른다. 세입자들이 자주 바뀌기 때문에 그 때마다 내야하는 중개수수료도 부담이다.

또 아파트와 단순 비교하면 착시 현상을 가져올 수 있다. 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 전용률은 아파트가 대개 80% 이상이지만 오피스텔은 로비 등 시설을 지어야하므로 45~70% 수준이다. 따라서 전용면적을 기준으로 분양가 수준을 따져봐야 한다.

특히 지방 오피스텔의 경우 투자 수요가 몰릴 수 있다는 점을 간과해선 안 된다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “지방으로 몰려든 수도권 투자자들이 초기에 형성된 프리미엄만 챙기고 빠져나가는 경우가 있어 중도금 치를 시기가 다가오면 프리미엄 거품이 빠져 분양가 이하로 떨어지기도 한다”고 말했다.

상가 투자의 경우 수익률이 높은만큼 위험성도 크다. 입지와 상권 등 전문적 분석이 필요하며 최근 전반적인 경기 침체를 감안하면 더욱 신중해야 한다. 아파트 출입구 인접 상가나 역세권의 필수 업종이 비교적 안전한 상품이라는 것은 기본이다. 과거 5년간 임대료 추이를 살펴보는 것도 한 방법이다. 임대료 상승률이 평균 임대료나 물가 상승률을 크게 웃돌고 권리금이 높다면 그만큼 유망하다는 의미다.

신도시 상가는 전체 면적에서 상업용지가 차지하는 비중을 반드시 따져봐야 하며, 개발 초기에는 5년 이상을 기다려야 제대로 된 도시로서의 역할을 한다는 점을 명심해야 한다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “서판교 대로변의 1층 상가들은 대부분 5억~7억원대으로 월 250만원 이상을 받아야 희망한 수익을 가져갈 수 있지만 공실이 나거나 그보다 낮은 수익이 발생해 상권 성장이 더뎠던 사례가 있다”면서 “신도시 전체가 으레 겪는 일이며 도심권도 분양 가격이 높으면 월세를 그만큼 많이 받아야 하는데 창업 시장의 위축 등으로 인해 만만치 않다”고 말했다.

무엇보다 속지 않는 것이 중요하다. ‘최고’를 남발하는 광고 문구는 가려서 들어야 하며 ‘역세권’ 여부는 반드시 현장에서 확인해야 한다. 상권이 안정적인 주변 지역 상가 가격과 비교해서 저렴하다는 광고도 과장일 가능성을 염두에 두고 살펴볼 필요가 있다.

업체 측에서 주변 개발계획을 강조한다면 직접 해당 지자체에 문의해보는 것도 방법이며, 이름을 자주 바꿔 광고하는 상가 투자는 피하는 것이 좋다. 조건 변화는 없는데 사업 진행이 안 되자 이름만 바꾸는 경우가 있기 때문이다.

확정 수익 보장 조건도 믿어선 안 된다. 박상언 대표는 “실제 분양 후 약속된 수익률 보장 금액을 입금하지 않는 경우가 대부분이며, 임대료를 보조해준다는 약속 역시 거의 지켜지지 않는다”고 말했다.

최근 늘어나는 중소형 빌딩 투자 역시 수익률을 보수적 관점에서 보고 접근해야 한다는 지적이다. 안민석 연구원은 “최소 4% 이상의 수익률이 현재 발생하고 있어야 공실, 상권 쇠락 등 예상치 못한 상황에 대비할 여력이 생길 수 있다”면서 “역세권이나 유동인구가 많은 지역에서도 상당수의 빌딩이 연 3%대의 수익률에 머물고 있으며 땅값 상승도 원활치 않다”고 말했다.

그는 이어 “갑자기 이슈가 되는 상권은 이미 초기에 상승이 이뤄진 상태인데 뒤늦게 투자했다가 거품이 꺼지며 피해를 보는 경우도 적지 않다”고 덧붙였다.