비싸도 문제, 싸도 뒷탈…'뉴스테이' 땅값 딜레마

땅값 비싸면 임대료 치솟아
8년 후 분양전환 가능해 너무 싸면 기업에 특혜

[아시아경제 김민진 기자] 정부가 기업형 민간임대주택(뉴스테이) 사업의 첫 번째 성공사례로 공을 들이고 있는 위례신도시 뉴스테이 사업부지가 땅값 논란에 휩싸일 것으로 보인다.

국토교통부는 올 초 핵심 주택정책으로 기업이 직접 월세를 놓고 관리하는 기업형 임대사업을 육성하겠다는 계획을 발표하고 한국토지주택공사(LH)가 보유하고 있는 1만가구 정도의 주택을 지을 수 있는 토지를 공개했다.

LH가 공개한 토지 중 가장 알짜로 꼽히는 곳은 위례신도시 부지(경기도 성남시 수정구 창곡동 283-1 일원)인데 워낙 인기지역이라 땅값이 만만찮다.

결국 제대로 평가된 감정가격대로 민간에 토지를 공급하면 건설원가가 상승해 중산층 임대주택이라는 취지가 무색할 만큼 임대가격이 치솟고, 감정가를 무시하고 싸게 민간에 토지를 공급할 경우 과도한 지원으로 특혜 시비나 헐값 매각 논란에 휩싸이는 딜레마에 빠질 수 있다.

국토부가 위례신도시 내 뉴스테이 부지로 공급하려는 택지는 블록형 단독주택용지다. 매각 예정용지의 전체 면적은 4만415㎡로 LH는 단독주택 147가구를 지을 수 있는 용도로 토지를 매각할 예정이었다.

이 용지는 지난해 11월 단독주택용지로 1134억3190만원에 공급됐으나 한 차례 유찰됐고, 이후 국토부가 뉴스테이 정책을 발표하면서 이 땅을 연립주택 용지로 바꾸기로 했다. 이 땅을 민간에 팔아 전용면적 60~85㎡ 연립주택 360가구를 지어 임대사업을 하도록 하겠다는 것이다.

이렇게 되면서 가구 수는 당초(147가구)보다 2.5배가량 늘고, 토지 용도변경으로 용적률도 1.5배가량 높아진다. 블록형 단독주택 용지는 용적률 100% 이하로 3층 이하 공동주택만 지을 수 있게 돼 있지만 용도가 바뀌면서 땅의 가치는 뛴다.

LH 관계자는 "용도변경을 통해 이곳에 지하주차장을 갖춘 4층짜리 연립주택 단지를 건설할 계획"이라며 "하지만 기금 지원 등 종합적인 판단을 거쳐 땅값은 조정할 예정"이라고 말했다.

문제는 땅값을 얼마나 더 받느냐는 것이다. 연립주택 용지로 바뀌는 땅의 가치를 현재 감정가에서 30%가량만 더 책정해도 땅값은 1500여억원에 이른다. 이곳에 72㎡ 연립주택 360가구를 지을 경우 건축비는 최저 257억원(공공건설임대주택 표준건축비)에서 최고 374억원(분양가 상한제 적용 주택 기본형 건축비)에 이른다.

땅값과 건축비를 감안하면 기존 감정가 수준에서 토지를 매각할 경우 집 한 채당 원가는 4억원 안팎이지만, 땅값을 높여 받을 경우 원가가 5억원에 이르러 임대료가 치솟게 된다.

제값을 받고 땅을 팔게되면 중산층 임대주택이라는 취지가 무색하게 되는 것이다. 땅을 너무 싸게 줘도 문제다. 이번 대책에서 건설형 민간임대주택은 8년 임대 후 민간이 자유롭게 분양전환을 선택할 수 있다. 각종 지원을 받지만 분양 때 시세차익은 모두 민간의 몫이 된다.

이와 관련해 부동산업계 관계자는 "서울시가 처음 장기전세주택(시프트) 정책을 추진할 당시 초기 성공에만 매달려 임대조건 등을 허술하게 해놨다가 지금도 골머리를 앓고 있다"며 "새 정책을 성공시키겠다는 생각만으로 무리하게 추진했다가 중장기적으로 논란을 불러올 수 있다"고 말했다.