전세·매매 역전 코앞…내 전셋값이 위험해졌다

경기 화성 전세가율 97% 육박…매매가와 500만원 차이
수원·평택 등 경부라인 전셋값 급등
집 경매 넘어가면 전셋값 돌려받기 어려워져

[아시아경제 한진주 기자] 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 끝없이 고공행진하고 있다. 전셋값이 무섭게 오르면서 경기 화성ㆍ수원시 일대 소형아파트에서는 전세가율이 무려 97%에 달한 것으로 나타났다. 주인의 재무상태 악화로 집이 경매에 넘어갈 경우 전세금을 온전히 보장받지 못할 우려가 커졌다는 지적이 나온다.

15일 부동산114에 따르면 10월2주 시세를 기준으로 경기 화성시 진안동 주공그린빌10단지 전용면적 49㎡의 전세가율이 97%에 육박했다. 이 아파트의 평균 전셋값은 1억6250만원으로 매매가와 불과 500만원 차이다. 화성시 병점동 성호1차 59㎡도 매매가 1억6000만원, 전셋값 1억5500만원으로 전세가율 97%를 기록했다.

수원시 영통동 벽적골주공8단지 49㎡의 전세가율은 96.1%로 매매가와 전셋값 차이가 750만원에 불과했다. 성남시 야탑동 매화주공4단지 35㎡의 전세가율은 93.9%였다.

이처럼 경기지역 경부라인을 중심으로 소형주택 전세가율이 높은 것은 상대적으로 저렴한 전셋집을 찾아 서울에서 밀려난 전세 거주자가 많기 때문으로 풀이된다. 공급보다 수요가 많아 전셋값이 치솟는 것이다. 수원과 화성, 평택 등지는 삼성전자 투자와 KTX 등 개발호재가 작용하며 인구가 늘어나는 추세다.

그러면서도 집값이 오를 것이라는 기대감은 낮아 매수 이후 보유세 부담을 줄이려 하는 것도 전세를 고집하게 하는 이유로 꼽힌다. KB국민은행 부동산 통계에 따르면 경기도의 전세가율은 67.8%로 인천(65.0%)과 서울(64.6%)보다 높다. 경기도의 전세가율은 올해 3.6%포인트나 상승했다.

전세가율이 높은 지역은 개발호재가 없거나 수요자들이 전세로만 거주하기를 선호하는 경향이 높다. 가격 하락의 마지노선을 높여줄 호재가 없으면 감가상각을 반영해 매매가는 계속 하락한다. 이와 별개로 세입자들은 대출을 받아서라도 오른 전셋값을 메우다 보니 가격은 계속 오른다.

업계 관계자는 "화성이나 수원지역이 서울의 배후 주거지 역할을 해왔지만 최근 동탄신도시 등 인근 택지지구로 신규공급과 수요가 몰리고 있고 노후도가 진행된 아파트는 투자가치가 낮아 전세에서 매매로 이전하는 수요가 적은 편"이라고 말했다.

전세금이 높아지는 것과 별개로 전세금 손실 위험은 더 커진다. 경매에 넘어갔을 때 세입자의 보증금을 우선적으로 보전해주는 우선변제금이 경기도의 경우 9000만원에 불과하다. 경기도 평균 전셋값 2억원의 절반에도 못 미치는 액수다.

전세금을 지키기 위한 마지막 보루인 '전세금 반환보증 보험'의 보호를 받기도 어렵다. 전세가율이 90%라고 가정할 때 집주인의 채무가 집값의 10%만 차지해도 보증보험 가입이 불가능하다. 서울보증보험은 가입요건을 집주인의 주택 담보 채무(선순위채권)와 전세금을 합한 총액이 주택 매매가의 100%, 대주보의 전세보증보험은 채무와 전세금 합이 매매가의 90% 이하인 경우만 가입할 수 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "도심과 가깝거나 전셋값이 저렴한 지역에서 주로 실수요자들이 몰리는데 호재가 없으면 매매가격이 정체돼 전세가율이 높아진다"며 "경매 낙찰가율과 대출 잔금을 감안하면 보증금 반환이 어려워질 수 있으므로 세입자들은 주의해야 한다"고 설명했다.