건물마다 대박업종 다르다

대학가-깃털업종·삼청동길-나무업종…상권·유동인구 맞는 가게 임대, 빌딩 가치 높여

[아시아경제 박소연 기자]#건국대학교 후문에 2층짜리 건물을 소유한 건물주 A씨는 1층을 인쇄소와 수제버거전문점, 2층을 노래연습장으로 활용하고 있었다. 각 입점업체에 보증금 1억원, 월세 600만원을 받았다. 그러다 대학가라는 입지를 활용해 건물활용도를 높여보자는 생각에 임차업종을 바꿨다. 1층에 CJ올리브영, 2층에는 탐앤탐스 커피숍을 유치했다. 이후 건물과 토지 가치가 확 바뀌었다. 총 보증금은 3억6000만원, 월세는 1500만원으로 높아졌다. 10년 이상된 건물이어서 건물가격은 별도로 책정하지 않았지만 땅값만 21억원에서 30억5000만원으로 폭등했다.

#지하철 2호선 낙성대역 대로변의 3층짜리, 연면적 1586.8㎡ 건물주 B씨도 비슷한 경우다. 1층은 수협과 이불집, 축산마트 2~3층은 고시원으로 임대를 내줘 보증금 5억원, 월세 2000만원의 수익을 올리고 있었다. 이후 임차업종을 바꿔 1층은 CJ올리브영, 버거킹, 2층은 커피전문점, 3층은 미용실과 오피스를 들였다. 이에 보증금은 9억원, 월세는 5000만원으로 크게 뛰었다. 토지는 69억원에서 130억원으로 대폭 상승했다.

상업용 빌딩 수익률을 높이기 위한 건물주의 한발 빠른 아이디어가 곳곳에서 빛을 발하고 있다. 건물과 궁합이 잘 맞는 신규 업종을 끌어들여 분위기 반전을 이끌어낸 것이다.

부동산투자자문회사 리얼티코리아에 따르면 노후 상업용빌딩을 리모델링한 후 임차업종 변경을 통해 수익률을 높이는 사례가 늘고 있다.

업종변경을 적절하기 위해서는 그에 적절한 분류를 해야 하는 것이 필수다. 임차업종은 크게 세가지로 나뉜다. 김밥집이나 커피숍, 내과ㆍ소아과 등 브랜드나 노하우보다 특정한 목적에서 찾아가는 업종은 '깃털업종'이다. 레스토랑, 성형외과 등과 같이 고객들이 입소문으로 맛이나 실력을 보고 찾아가는 업종은 '나무업종'이며 삼성전자서비스센터, 우체국, 은행과 같은 입지가 나빠도 소비자들이 꼭 찾아가야만 하는 업종은 '바위업종'으로 분류한다.

첫번째 사례인 A씨 건물의 경우 대학가 상권으로 젊은층 유동인구가 많고 장시간 기다리면서 시간을 보낼 수 있도록 '나무업종'에서 '깃털업종'으로 바꾼 케이스다. 두번째 사례는 초역세권 대로변에 위치해 있고 건물 전면에 신호등이 있어 접근성과 가시성이 우수하다는 점에서 '바위업종'에서 '깃털업종'으로 바꾼 사례다.

배준형 리얼티코리아 빌딩6팀 팀장은 "자신이 보유했거나 관심이 있는 빌딩이 대학가상권이나 유동인구가 많고 24시간 '먹자상권'이 조성된 곳이라면 '깃털업종'에 임대를 하면 유용하다"고 설명했다. 또 "삼청동길이나 꼼데가르송길, 경리단길 등 호기심을 자극할만한 곳이나 이슈가 되는 특수목적 로드상권의 경우에는 '나무업종'이 유리하다"고 설명했다.

그는 "깃털업종은 입지적으로 볼 때 유동인구가 많은 곳에 위치하지 않으면 급격히 매출이 감소하는 특징이 있다"며 "이와달리 나무업종은 깃털업종에 비해 입지조건이 느슨하지만 오히려 비싼 비용을 내고 주요 지역에 입점하면 이익이 감소할수도 있는 업종이기도 하다"고 말했다. 또 "바위업종은 사실상 입지에 대한 의존도가 떨어져도 관계없다는 점을 감안할 필요가 있다"고 조언했다.

이에따라 "건물주가 임차인에 대해 가장 먼저 파악할 부분이 바로 이 부분"이라며 "임차업종과 건물의 입지와 궁합을 잘 맞추는 것이 중요하다"고 덧붙였다. 아울러 대부분의 건물주가 임대료 체납, 잦은 임차인 교체, 공실발생 등의 사례를 놓고 부동산 경기가 좋지 않거나, 임차인의 영업력 문제로 돌리는 것보다는 보다 체계적인 분석이 필요하다고 지적했다.