[2014분양이슈]전세금 고공행진…중소형 매수세 확산

전국 평균 전세가율 65%…"연내 70% 넘는다"
85㎡ 이하 중소형 중심으로 매수전환
고가전세, 보증금반환보증 필수

강남구 아파트 단지

[아시아경제 이민찬 기자]#. 서울 정릉동 한 아파트(전용면적 59㎡)에 1억5500만원을 주고 전세로 살고 있는 김형기(가명)씨는 재계약 시점에 보증금 4000만원을 올려달라는 집주인의 통보를 받고 고민에 빠진다. 최근 거래된 아랫집 매매가격이 2억2500만원으로 전셋값과 큰 차이가 나지 않기 때문. 김씨는 고민 끝에 매입을 결심한다.

전세가율이 치솟고 있다. 전세금은 비수기에도 꾸준히 오르고 있지만 매매가격은 이를 따라가지 못하고 있기 때문이다. 부동산 비수기인 겨울철에도 전세금 상승이 지속되고 있어 전문가들은 보증금 안전에 각별한 주의가 필요하다고 입을 모은다.

KB국민은행에 따르면 1월 초 기준 전국 평균 집값 대비 전세가 비율인 전세가율은 65% 수준이다. 이 같은 추세라면 연내 전세가율 70%도 넘어설 수 있다는 전망이 전문가들 사이에서 나오고 있다. 전국 아파트 전세금이 74주 연속 오르며 상승세가 꺾일 줄 모르고 있기 때문이다.

일부 지역에선 전세가율이 이미 70%를 훌쩍 넘어섰다. 이달 초 기준 수도권에서 전세가율이 가장 높은 단지인 경기도 화성시 능동 '숲속마을모아미래도1단지' 전용 60㎡는 매매가 2억5000만원에 전셋값이 2억4000만원으로 전세가율이 96%에 달한다.

이에 과거에는 전세가율이 60%에 이르면 매매전환이 이뤄졌지만, 최근에는 70%는 돼야 매수세가 나타나는 모습이다. 최성헌 부동산114 연구원은 "2008년부터 현재까지 전국 아파트 전세가비율을 확인한 결과 전세가율이 70% 이상인 단지는 매매가격 하락이 전혀 나타나지 않고 꾸준히 상승하는 것으로 조사됐다"고 말했다.

특히 전세가율이 높은 85㎡ 이하 중소형 단지는 가격이 상대적으로 낮고 주택시장의 영향을 덜 받는 장점 때문에 매수세가 꾸준하다. 실제로 양도소득세 한시감면 등 다양한 혜택으로 매매가 비교적 활발했던 지난해 12월에는 60㎡ 이하 3만327가구, 61~85㎡ 이하 2만7548가구, 85㎡ 초과 1만8가구의 거래가 각각 이뤄졌다.

◆치솟는 전세금 보호하려면 = 우선 전세계약 때는 등기부 등본으로 집주인의 대출규모를 반드시 확인해야 한다. 집주인의 대출이 많다면 피하는 게 좋다. 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 보증금의 일부나 전부를 못 받지 못할 수도 있기 때문이다. 불가피하다면 근저당채권액과 전세금을 포함한 가격이 아파트는 집값의 70%, 다가구·연립·단독은 60% 이하인 주택이어야 한다.

임대차 계약 때는 확정일자를 받고 대항력을 갖추는 것이 가장 보편적인 방법이다. 거주 지역 주민센터에서 전입신고를 마치면 경매로 넘어가도 우선변제권을 갖는다. 그러나 우선 변제권이 전입신고 다음날부터 발생해 계약 당일 근저당권을 설정할 경우 우선순위에서 밀려 100% 안심할 수 없다.

더 확실한 방법은 전세권 등기 설정이다. 집주인의 동의와 인감증명서, 등기권리증이 필요하며 1억원당 25만원의 비용을 부담해야 한다. 전세권등기는 전세기간 만료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 경매신청을 할 수 있다.

최근에는 전세가율이 상승해 전세입자들의 자산손실 우려가 높아지면서 대한주택보증과 주택금융공사를 통해 전세금을 보증해주는 상품에 가입하는 게 필수사항이 되고 있다. 보증을 받으면 계약 종료 후 한 달 안에 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어갈 경우에도 보증금을 반환받을 수 있다.