서울 아파트거래 1위는 노원구…높은 전세가율 영향

부동산 대책 발표 후 아파트 거래량 급증
임대거래 중 월세 비중 증가…월세는 하락

전국 연간 주택거래량 추이(자료 렌트라이프, 국토교통부)

[아시아경제 박미주 기자]서울에서 아파트거래량이 가장 많은 지역은 노원구인 것으로 나타났다. 전셋값이 크게 오르면서 매매가 대비 전세가 비율이 높아졌고 1억원가량만 보태면 내집 마련이 가능하기 때문인 것으로 풀이된다.

◆올해 서울 아파트 거래량 전년比 36% 증가= 렌트라이프가 국토교통부 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 11월 기준 주택 거래량은 105만가구로 지난해보다 5% 늘었다. 서울은 9만9000가구로 2012년 8만3000가구에 비해 19.4%, 경기도는 10.7% 증가한 23만3000가구를 기록했다. '4·1대책'과 '8·28대책' 등 세금감면혜택과 정부 부양책에 힘입은 결과로 분석된다.

특히 정책의 직접적인 수혜대상이었던 아파트 거래량이 2012년 대비 8.5% 증가했다. 서울 아파트 거래량은 2013년 총 6만944가구로 지난해 4만4771가구보다 36.1%나 늘었다. 연말 거래분까지 포함하면 2011년 거래량인 6만3000가구를 앞지를 것으로 예상된다.

지역별로는 노원구 아파트가 전체 거래의 10.7%, 송파구가 7.2%, 강남구 6,9%, 성북구 6.2%, 강서구 5.6%로 나타났다. 양도세 감면기준이 당초 예상한 6억원 이하에서 85㎡ 이하로 확대되면서 강남권 아파트도 많이 거래됐다. 비강남권에서는 매매가와 전세가 간 가격격차가 크지 않고 전세 비중이 높은 지역의 매매 거래량이 많았다. 강서구의 전세가율은 68.2%, 성북구는 67.8%, 노원구는 64.4%로 서울 평균 전세가율인 63.6%를 웃돌았다. 이들 지역은 전세에서 1억원 정도 보태면 내 집 마련이 가능한 곳이다.

아파트와 달리 연립·다세대 주택 거래량은 올해 11월까지 전국 평균 15만6000가구가 거래되며 지난해 15만9000가구와 비슷한 수준을 보였다. 서울 역시 2만8917가구로 지난해 2만8771가구 수준이다.

올해 연립·다세대 주택 매매가격 변동률은 서울 -0.9%, 경기 0.8%, 인천 -5.2%로 서울, 인천 주택의 가격이 하락했다. 특히 신축주택의 매매가격은 소폭이나마 상승한 반면 1990년대 지어진 노후 주택의 가격하락폭이 컸다. 또 대형면적일수록 가격이 하락했다. 최근 3년 이내 지어진 신축주택의 거래량이 서울의 경우 전체의 30.9%, 경기도는 25% 이상을 차지할 정도로 많았다. 아파트에 비해 노후화가 빠른 연립·다세대의 특성상 노후 주택의 선호가 떨어지는 데다 최근 소형 다세대주택의 공급이 많았던 것도 거래와 가격상승에 영향을 미친 것으로 해석된다.

연립다세대는 아파트 매매가격의 절반 이하, 전세가격도 아파트의 30~40%에 머물렀다. 연립다세대 평균 매매가격은 서울 1억9372만원으로 아파트 4억3428만원의 44.6%, 경기도는 연립다세대 1억2437만원으로 아파트 2억4536만원의 절반 수준이었다.

◆임대 시장 월세 거래 증가. 아파트도 3채 중 1채는 월세 거래= 올해 임대시장의 주요 트렌드는 '월세 거래의 증가'였다. 집주인은 낮은 금리 때문에 월세를 선호하고, 세입자들은 전세가격 상승으로 인해 부분 월세를 받아들였다.

2013년 11월 기준 전국의 주택 임대거래 126만2383건 중 전세거래는 76만6629건으로 전체의 60.7%, 월세는 49만5754건으로 전체 거래의 39.3% 기록했다. 지난해 같은 기간 전세가 64.9%, 월세가 35.1% 거래된 것을 감안하면 월세 비중이 높아진 것이다. 전통적으로 전세거래 비중이 높은 아파트도 지난해 같은 기간 26.6%에서 올해 31.7%로 늘며 세집 중 한집은 월세 거래한 것으로 조사됐다.

아파트 월세가격은 서울 평균 보증금 1억1787만원에 월세 81만7000원, 경기도 보증금 5267만원에 월세 58만7000원이었다. 월세 거래가 늘어나면서 월세 가격은 낮아져서 2012년 서울 평균 91만4000원, 경기 56만6000원에 비해 하락했다. 월세가격이 낮아지면서 전세를 월세로 전환할 때의 월세전환율도 낮아졌다. 서울은 2012년 월세전환율 7.3%에서 2013년 6.9%로, 경기도도 8.5%에서 8%로 낮아졌다. 이에 따라 아파트에 투자할 때의 세전 투자수익률도 서울을 기준으로 지난해 3.2%에서 올해 3.1%로 낮아졌다.

김혜현 렌트라이프 대표는 "아파트를 중심으로 거래량이 회복세를 보이고 있고, 전세가 상승이 계속되고 있어 내년에는 내 집 마련 수요가 증가될 것으로 예상된다"면서도 "양도세 감면혜택과 생애최초 주택마련 대출지원이 올해 종료되고, 뚜렷한 가격상승 요인이 없는 만큼 무리한 투자는 자제해야 한다"고 말했다. 그는 이어 "주택임대시장이 성장하면서 내년에도 월세 거래 비중이 증가할 것으로 예상되는 만큼 임대용 부동산 투자자나 임차인 모두 임대정보에 더욱 관심을 가져야 한다"고 덧붙였다.