분양물량 수도권 36% 늘고 지방 12% 감소한 이유

[2013 부동산 결산-분양]양도세감면 혜택·다주택자 청약조건 완화 영향

[아시아경제 박소연 기자] 2013년 분양시장은 서울 강남, 위례, 판교 등 수도권 남동부를 중심으로 열기가 뜨거웠다. 새 정부가 4·1대책 등을 통해 양도세 감면 혜택, 다주택자 청약조건 완화 등의 제도변화를 이끌어내면서 시장이 반응한 것으로 풀이된다.

지방에서는 부산, 대구, 울산, 경남을 중심으로 더욱 호조세를 보였다. 특히 기존 아파트 가격이 급등한 대구에서는 신규 분양 아파트에 외부투자자가 급격하게 몰렸다. 이에 지난해 평균 3.72대 1이던 청약경쟁률은 올해 8.28대 1로 솟구쳤다.

이와 함께 연말 신축주택 양도세 감면혜택이 일몰됨에 따라 일부 사업장들이 분양시기를 앞당기면서 수도권 중심으로 분양물량도 소폭 늘었다.

◆수도권 분양은 전년비 36% 증가, 지방 12% 감소= 아파트 분양물량은 전국에 총 27만9110가구가 공급돼 2012년 물량 대비 6%가량 증가했다. 이 중 수도권에서만 12만6651가구가 공급됐다.

특히 동탄2신도시(8732가구), 위례신도시(8648가구), 판교신도시(2905가구), 김포한강신도시(2559가구) 등 신도시를 중심으로 공급량이 급증했다. 서울 왕십리뉴타운1구역 재개발 ‘텐즈힐’, 강남 대치청실 재건축 ‘래미안대치청실’, 반포한신1차 재건축 ‘아크로리버파크’ 등 1000가구 이상의 대규모 재개발·재건축 사업장이 분양을 진행했다.

한편 지방은 2012년(17만2335가구)보다 12%가량 줄어든 15만2459가구가 공급됐다. 경상권과 충청권을 중심으로 분양물량이 몰렸다. 특히 충남에서는 아산과 천안을 중심으로 총 2만1827가구가 공급돼 지방 도시 중 가장 공급량이 많았다. 한편 대구는 수성구 일대, 대구테크노폴리스, 대구혁신도시 등에서 총 2만232가구가 공급돼 그 뒤를 이었다.

도시별로 공급물량은 경기(7만2959가구), 서울(4만2866가구), 충남(2만1827가구), 대구(2만232가구), 경북(1만6682가구), 세종(1만3297가구), 경남(1만2204가구), 부산(1만2121가구), 인천(1만826가구), 충북(1만225가구), 울산(9980가구) 순으로 나타났다.

◆전국 미분양 물량은 줄었지만 수도권은 여전= 새 정부 들어 발표한 4·1대책을 통해 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 경우 미분양 단지도 양도세 5년 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 연말까지 적용되는 이 세제감면 덕분에 전국 미분양 물량은 10월 말 기준 6만4433가구로 지난해 12월 비해 1만가구가량이 줄었다. 하지만 대부분 지방시장에서 효과를 보았고 적체현상이 심각한 수도권 일대 미분양은 아직까지 해소될 기미를 보이지 않고 있다. 지난해 12월 말 3만2547가구에서 올해 3만6542가구로 오히려 증가한 모습이다. 이는 수도권 내 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양 등이 85㎡를 초과하는 대형면적 위주라 세제혜택에서 제외됐기 때문으로 풀이된다.

2013년 평균 분양가격은 전국 3.3㎡당 958만원으로 작년(840만원)에 비해 상승했다. 전국 분양가의 상승은 강남 재건축, 수도권 남동부 일대 등에 분양 비중이 높아 분양가 수준을 끌어올린 것으로 파악된다. 수도권 평균은 1247만원으로 작년(1115만원) 대비 분양가가 상승했다. 한편 지방은 720만원으로 전년(730만원)에 비해 소폭 하락했다.

전국 평균 청약경쟁률은 2.75대 1로 전년 성적(2.89대 1)보다 소폭 하락했다. 지역별로는 수도권은 상대적으로 청약 성적이 좋아졌지만, 지방은 다소 약세를 보인 것으로 나타났다. 수도권은 1.73대 1에서 2013년도에 2.59대 1로 높아졌지만, 지방은 3.28대 1에서 2.85대 1로 낮아졌다. 특히 수도권은 서울 강남3구, 위례, 판교 등 남동부의 청약 성적이 유난히 높았다. 청약경쟁률이 높았던 상위 20개 단지 중 10개 단지가 수도권 남동부 일대 단지들로 채워졌다.

지방에서는 부산, 대구, 울산 등에서 경쟁이 치열했다. 대구 수성구 만촌동 ‘만촌3차화성파크드림’이 176.78 대 1을 기록한 데 이어 울산 ‘우정혁신도시KCC스위첸’은 90.26대 1, 부산 동래구 사직동 ‘사직롯데캐슬더클래식’도 47.11대 1로 뒤를 이었다.

◆양도세 감면 일몰, 분양시장 이어갈 새로운 대책 필요= 2013년에 소위 분양 대박을 이뤄냈던 위례신도시는 아직까지 민간분양 필지가 남아 있는 상태다. 동탄2신도시, 하남미사 등에서도 물량을 쏟아낼 것으로 보인다. 서울에서는 북아현뉴타운, 용산전면2·3구역, 돈의문뉴타운 등 주요 재개발 지역과 강남 논현동 경복아파트를 재건축하는 ‘e편한세상논현경복’, 강남 도곡동 동신3차 재건축 ‘도곡동한라비발디’, 강동 고덕동 고덕시영재건축 ‘래미안고덕’ 등 유망 재건축 단지들도 일반 분양될 것으로 보인다. 이외 구리갈매, 부천옥길, 시흥은계 등 수도권 보금자리지구 내 저렴한 공공분양 물량도 공급될 예정이다.

4·1 대책을 통해 발표된 정책 중 양도세 5년 감면 혜택과 1순위 청약접수 요건의 완화로 수도권 청약시장이 소폭 숨통을 트인 것으로 보인다. 다만 아직까지는 수도권 남동부 일대에 국한된 양극화는 여전하다. 때문에 2014년에 양도세 5년 감면의 연장 여부와 현재 국회에서 논의 중인 분양가상한제의 탄력운용 여부 등 정책이 앞으로 분양시장에 큰 변수로 작용할 것으로 예측된다. 다만 분양 열기가 수도권 남동부에서 수도권 전역으로 번지기 위해서 혜택받는 단지들의 조건설정 등이 세밀하게 다듬어진 대책을 내놓아야 할 것이라는 지적이다.