[MB 부동산 5년]미국 부동산 활황이라는데…대책 나오나?

한국, 정책 발표에도 부동산 침체 VS 전 세계 부동산, 저금리 기조 등으로 회복세

전미중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 4분기 미국 대도시의 88%가 집값 상승세를 나타냈다. 사진은 미국 뉴욕 모습.

[아시아경제 박미주 기자]미국에서는 집값이 상승하며 부동산시장이 확연히 살아나고 있다. 고용 지원과 저금리 정책으로 인해 늘어난 주택수요가 이를 이끌었다는 반응이다. 미국뿐 아니라 중국, 홍콩, 호주 등도 비슷한 양상을 보이고 있다.

이에비해 국내에서는 수급 부족과 실물경기 침체로 인해 아직 냉각기를 벗어나지 못하고 있다. 업계와 전문가들은 정부의 강력한 부동산 거래 활성화 대책을 요구하고 있다.

21일 부동산정보업체 부동산114가 이 같은 상황을 고려해 다른 나라에서 부동산경기가 침체됐을 때 어떤 정책을 폈는지 조사한 결과를 발표했다.

◆미국, 양적완화를 통한 채권매입과 4%대 저금리 정책= 글로벌 금융위기 이후 침체기였던 미국 부동산 시장이 회복세를 보이고 있다. 전미중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 4분기 미국 대도시의 88%가 집 값 상승세를 나타냈다. 미국 주택경기 지표인 S&P 케이스-쉴러지수는 7개월 연속 상승세다.

미국 정부는 부동산 시장 회복에 있어 저금리 정책에 포커스를 뒀다. 2008년 이전 8~10% 수준이었던 미국의 대출 금리를 4~5%까지 낮췄다. 신규 대출자뿐 아니라 기존 대출자도 금리 갈아타기를 허용해 내야 할 이자를 반으로 줄여 부동산 회복의 실마리를 제공했다. 양적완화를 통해 매달 400억달러 규모의 모기지 관련 채권을 매입해 금리를 유지하고 있다. 깡통주택 소유자들을 위해 비교적 낮은 고정금리를 적용한 장기 모기지 대출로의 갈아타기를 지원했다. 이렇게 이자 부담이 줄면서 연체비율이 하락했고 미국 주택 매매시장은 회복세에 진입했다.

부동산 관련 세제 측면에서는 양도소득세 과세 이연제가 국내 부동산 경기 활성화의 대안이 될 수 있다. 양도소득세 과세 이연제란 주택을 매각한 대금으로 더 비싼 신규 주택을 구입할 때 양도소득세 과세를 유예하는 제도다. 1997년 미국이 주택 경기 활성화를 위해 한시적으로 도입했다. 국내에서는 매매이력의 지속적인 관리가 불가능해 2000년과 2006년 도입이 불발됐으나 현재는 전산시스템과 데이터베이스가 갖춰져 제도 도입이 가능하다.

김민영 부동산114 리서치센터 연구원은 "국내 부동산 시장은 해외 주요 국가들에 비해 취득세, 양도소득세 등의 거래세 비중이 높기 때문에 취득세 감면 외에 양도소득세과세이연제도를 도입하면 거액 자산가들의 주택 매입을 촉진하는 효과를 낼 것"이라고 말했다.

◆유럽, 중앙은행 무제한 국채 매입과 0.75%의 사상 최저 금리= 유럽은 미국에 비해 상대적으로 회복세는 더디지만 유럽중앙은행(ECB)의 적극적인 조치로 부동산시장낙관론이 떠오르고 있다. 유럽중앙은행은 무제한으로 국채를 매입하고 금리를 0.75%로 동결하는 등 유로존 붕괴에 대한 불안감을 완화시키기 위해 노력 중이다. 독일, 노르웨이 등 몇몇 국가들의 경우 부동산 가격 상승세를 이어가고 있다. 또 에너지 절감과 환경보호 기술 등을 적용한 그린빌딩 건설을 적극적으로 장려하면서 외국인 투자수요를 끌어들이고 있다.

투자자들도 유럽 부동산 시장 회복을 기대하는 분위기다. 다국적컨설팅업체인 언스트앤영이 유럽 15국의 부동산투자자 500여명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 응답자의 75%가량이이 유럽 재정위기는 지속되고 있지만 부동산투자는 늘어날 것으로 기대된다고 답했다.

◆중국, 부동산 개발 호재와 금리인하로 유동성 증가= 한동안 암울한 전망이 오고 갔던 중국 부동산시장이 반등 조짐이 나타나고 있다. 상하이증권보에 따르면 지난해 4분기 중국 펀드시장 투자군에서 부동산 관련 산업에 대한 주식 보유비중이 전 분기보다 2.75%포인트 높아졌다. 이는 중국판 보금자리주택인 보장성 주택 공급과 재건축 사업 등 부동산 개발 호재로 인한 수요자들의 시장회복기대감을 나타낸 것이라고 볼 수 있다.

중국정부는 2015년까지 보장성 주택 3600만채를 건설키로 했다. 현재 이 중 700여만채가 완공됐다. 그 외 판자촌 재건축 사업이 진행되며 도시화 사업이 가속화될 것으로 보인다. 주택 가격 또한 오르고 있다. 지난해 12월 중국의 70개 주요 도시 중 54곳의 평균 집값이 오르는 등 집값이 상승세를 나타나고 있다. 이에 인민은행이 두 차례에 걸쳐 금리를 인하하면서 시장에 유동성이 풍부해져 매수세가 늘고 집값이 상승했다. 부동산 투기방지정책으로 꼽혔던 부동산 보유세 대상지역 확대정책이 주춤해지며 수요자들의 시장회복에 대한 기대감이 탄력 받고 있다.

◆일본, 초저금리와 증여세 비과세로 인한 부동산 경기 활성화= 일본은 부동산 버블 붕괴가 가계자산 급락과 민간소비 감소로 이어지며 경제 침체의 골을 더욱 깊게 했다. 하지만 최근에는 일본 부동산 시장이 소폭 반등하는 분위기다. 사실상 제로금리로 운영되는 초저금리 현상이 지속되면서 안전한 투자처로 수익형 부동산이 각광 받고 있어서다. 부동산투자신탁이 남아도는 시중 자금으로 싼 값에 출시된 매물들을 사들이며 부동산 거래 마비가 풀리는 것이 아니냐는 분위기도 감지된다. 지난해에는 일본 증시 토픽스 부동산지수가 48% 상승했고 상업용 빌딩이나 복합 쇼핑센터 개발사업이 흑자를 내는 등 부동산 시장 회복을 기대하는 목소리가 여기저기서 들리고 있다.

일본은 2010년부터 부모가 자녀에게 주택 구입 자금을 증여할 때 최대 1500만엔까지 증여세를 비과세하는 제도를 시행키도 했다. 사회 초년생이나 예비신혼부부 등은 자금능력부족으로 주택 매입이 어렵기 때문에 부모가 자녀에게 주택구입자금을 지원할 경우 세금부담을 경감시켜 주택 매수세를 살린다는 취지에서다. 실제 이 제도를 도입하고 부동산 경기가 다소 활성화됐다는 평이 있다.

김민영 연구원은 "한국을 제외하고 전 세계 대다수 나라의 부동산 시장이 회복기에 들어서있는 모습인데 이들의 공통점은 저금리정책, 채권매입 등 정부의 적극적인 부양책이 뒷받침됐다는 것"이라며 "한국에서도 새 정부가 출범 이후 취득세 감면 연장, 분양가상한제와 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 규제 완화 정책을 펼 가능성이 커 이를 계기로 국내 부동산 시장이 되살아날 수 있을 지 주목된다"고 전했다.