[박상언의 부동산재테크]부동산 불황 "연금형 부동산으로 극복을"

도심권 도시형생활주택, 오피스텔, 원룸, 소형빌딩이 제격

[박상언 유엔알컨설팅 대표]“주식, 변액보험 , 테마상가, 해외부동산, 카지노, 경마”

어감으로만 보면 뭔가 '위험'이 강하게 느껴지는 단어들이다. 많은 이들이 이런 상품에 투자해 손실을 본 경험이 있기에 이 같은 기 때문이다.

통상 50대 전후가 되면 노후가 걱정돼 매달 월세가 나오는 연금형 부동산에 관심을 갖지만 최근 들어 관심 연령대가 30대로 대폭 낮아졌다. 여기서 말하는 연금형 부동산이란 국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이 되는 부동산이다. 즉 리스크가 있어 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 연금형 부동산은 불황기에도 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올 수 있는 부동산이다. 다시 말해 '연금형 부동산'은 본인이 생을 다할 때까지 안전하게 월급을 받을 수 있는 부동산으로 보면 된다.

◆시세차익에서 임대수익으로 관심 이동 중= "이 집 사면 나중에 얼마나 오를 것 같습니까?"

해외에서 집을 살 때 이렇게 물어보는 사람은 십중팔구 한국사람임에 틀림없다. 자녀가 미국이나 캐나다 등지에서 공부를 하고 있는 한국의 부모님들은 대개 매달 내는 월세를 아끼기 위해서 현지 주택을 구입하는 경우가 많다.

하지만 시세차익보다는 임대수익을 얻기 위해 주택을 구입하는 게 세계적인 추세다. 또한 융자를 끼고 주택을 구입했을 경우 이자를 내더라도 얼마만큼의 임대수익을 더 받을 수 있는가도 꼼꼼히 따지는 게 극히 자연스러운 일이다.

실제 얼마 전 필자가 부동산 시장이 장기침체에 빠졌다고 알려진 일본 현지에서 일본 부동산시장을 유심히 살펴본 결과 매매시장보다는 임대시장이 주류를 이루고 있다는 걸 알 수 있었다. 대다수 부동산회사나 중개업소에서도 역시 임대 간판이 압도적으로 많았고 우리나라 부동산중개업소처럼 매매 간판을 다는 곳은 ‘가뭄에 콩나듯’ 했다.

한국에선 훗날 가격이 얼마나 오를지에 초점을 두는데 비해 선진국에서는 임대료가 얼마나 안정적으로 나오느냐에 따라 건물 가치가 결정된다. 결론적으로 한국도 시세차익에 대한 전통적인 투자에서 임대수익을 올리려는 투자로 급격히 변화하고 있는 것은 거부할 수 없는 물결인 것이다.

◆나이들수록 변동성 심한 주식보다 안전한 연금형 부동산에 관심 둘 때= “부동산 정리하고 주식(펀드)투자 하라.”

매일같이 언론과 방송에서 금융권에 적을 두고 있는 전문가들이 강조하는 말이다.
하지만 경험상 보면 부동산보다 주식에 투자해 실패한 사람이 우리주변에 훨씬 많다. 차라리 금리를 적게 주더라도 안전한 예금에 넣어두거나 안정한 연금형 부동산에 투자하는 게 훨씬 이득일수 있다. 금융자산은 주가급등락으로 인해 리스크가 큰데다 인플레이션 효과로 이자소득이 실질적으로 감소하고 자녀들에게 증여·상속할 때도 부동산보다 불리한 면이 많기 때문이다.

수많은 투자상담 사례를 통해서 필자가 깨우친 것은 나이가 들수록 주식 같은 위험자산으로 공격적인 투자를 하는 것보다 안전자산위주인 연금형부동산 위주로 관리하는 게 더 중요하다는 것이다. 즉 인기가 떨어지고 있는 주거용 부동산은 줄이고 트렌드에 부합하고 매달 연금처럼 월세를 받을 수 있는 연금형 부동산을 늘려야 한다는 얘기다.

수정된 통계청 자료를 놓고 보면 2030년을 전후로 인구가 본격적으로 줄어들 것으로 예상된다. 게다가 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없기 때문에 안전하게 월세를 받을 수 있는 소형 연금형부동산에 더 집중해야 하는 이유다.