[김인만의 부동산돋보기]'분양권 늪'에서 탈출하는 방법

[김인만 굿멤버스 대표]최근 분양 받은 아파트를 입주 전에 정리하고 싶은데 정리가 안 된다는 문의가 많다. 혼자서 현장부동산에 팔아달라고 다 뿌렸는데도 거래가 안 되니 답답한 마음에 털어놓는 것이다. 그러나 도움을 주지 못하는 경우가 다반사다.

부동산시장 침체가 깊어진 상황에서 불가항력적인 경우가 많다지만, 사실 첫 단추부터 잘못된 경우가 대다수다. 분양 받기 전에 분양 목적과 그에 따른 충분한 자금계획과 대응전략을 가지고 신중한 고민을 통해 결정하고 분양을 받아야 하는데 이런 기본 원칙을 지키지 않은 사람이 많다.

아파트의 장점은 거주를 할 수 있다는 것이고 안 되면 거주하면서 언제가 될지는 모르나 회복기까지 기다린다면 다시 기회가 올 수 있다는 점이다. 지금 문제가 되는 많은 분양권 투자자들은 아파트의 목적을 거주가 아닌 오직 투자, 그것도 단기투자에 두었다. 특히 계약 단계부터 스스로 타당성 검토를 한 것이 아니라 분양관계자나 전문가의 말만 맹신하고 소액으로 쉽게 돈 벌 수 있다는 욕심에 무리한 투자를 했다가 낭패 본 것이다.

일명 분양권 투자는 우리나라의 선(先)분양 제도 하에서 가능한 것으로 적은 투자금인 총 분양대금의 10%정도의 자금으로 아파트 입주권리인 분양권을 취득하고 나머지 자금은 중도금 대출로 돌려놓고 잔금 전에 분양권을 전매해서 약간의 시세차익을 얻는 투자방법이다. 이는 부동산시장 분위기가 좋아서 분양권 매수자들이 많다면 참 좋은 소액투자 전략인 것만은 분명하다.

하지만 부동산시장 침체기에는 상당히 위험한 투자가 바로 분양권 투자다. 계약금 10%는 작아 보이지만 그 밑에 감춰진 보이지 않는 90%의 무서움을 알아야 한다. 예를 들어 분양가가 3억원인 아파트라면 계약금인 10%, 3000만원만 내면 3억원 집에 대한 권리를 가지는 것이고 잔금 전에 웃돈 3000만원을 받으면 소위 3000만원 투자해서 3000만원 벌 수 있는 실 수익률 100% 게임이 되는 것이다. 여기서 가장 위험한 변수가 잔금 전에 전매가 안 됐을 때 나머지 2억7000만원을 감당을 해야 한다는 것이다.

전세와 잔금대출로 막는다 해도 잔금대출이 많으면 전세가 안 들어오기 때문에 전세로 돌려도 대출을 받는데 한계가 있다. 입주초기 아파트는 주변 인프라가 부족해서 전세금도 낮기 때문에 결국 전세와 잔금대출 조금 받더라도 분양가의 30%정도 여유자금은 가지고 있어야 시간과의 게임에서 지지 않을 수 있다. 이마저도 할 수 없다면 이미 낸 계약금 10% 포기 외에도 추가손실까지 생각해야 하는 경우도 많이 있다.

거주가 아닌 투자목적이거나 사정상 도저히 가지고 갈 수가 없는 사람이 아니라면 우선 현장 부동산 몇 군데 방문해서 정확한 매매상황부터 확인을 해야 한다. 그래서 웃돈이 붙어 있으면 너무 욕심내지 말고 약간 손해 보는 느낌이 들 정도의 수준에서 분양권 전매를 하는 것이 좋다.

손실이 발생한다면 손실금액에 따라 계약금 포기보다 유리하다면 약간의 손해를 보더라도 분양권 전매를 하는 것이 좋다. 그러나 손실액이 계약금보다 크다면 계약해제 조건을 따져봐야 한다. 만약 중도금이 들어가지 않았다면 계약금만 포기하면 계약해제가 되지만 중도금이 현금이든 대출이든 들어갔다면 계약금 포기만으로 일방적인 계약해제를 할 수 없고 건설회사 동의가 필요하다. 그런데 건설회사들이 동의해줄 리 만무하기 때문에 여러 가지 경우를 생각해 봐야 한다.

건설회사의 책임을 입증할만한 계약해제 사유가 있다면 계약해제 요구하고 법적 대응도 해 볼만 하지만 그렇지 않다면 우선 건설회사와 협의해 운 좋게 계약해제가 가능하다면 계약금 포기와 그동안 이자 등 건설회사에서 요구하는 조건을 받아들이고 계약해제를 하는 것이 좋다.

하지만 건설회사가 계약해제를 거부하면 매수자가 원하는 조건에 맞춰서 계약금 포기 외 추가 손실을 감내하고 과감하게 분양권 전매를 하거나 전세와 약간의 대출, 부족한 금액은 어떻게든 마련해서 시간과의 게임에 들어갈 수밖에 없다. 보유가치가 낮은 단지라면 아쉽고 손해를 보는 느낌이 들더라도 과감하게 던져버리는 것이 나중에 더 큰 손실을 막는 방법일 수 있다.

이렇듯 분양권 투자는 잘되면 소액으로 높은 수익을 쉽게 얻을 수 있지만 잘못되면 금전적인 손실과 더불어 상상을 초월하는 정신적 고통도 받을 수 있는 점을 명심해야 한다. 반드시 청약이나 계약 전 철저한 조사·분석 후 청약가치가 있다고 판단되면 상황에 따라 입주나 전세 주는 것까지 감안하여 보수적으로 자금계획을 세워서 문제가 없다면 청약 또는 계약을 하는 것이 좋겠다.