"지표상으론 2010년 주택시장 바닥이라는데..."

[아시아경제 이규성 기자, 진희정 기자]"주택시장 바닥은 2010년 ?"

지난해 주택시장의 각종 지표가 일제히 상승했다. 일단 지표상으로는 불황을 탈출하고 있는 것으로 보일 지경이다. 그러나 시장 체감 정도는 여전히 차갑다. 전문가들은 '현재 바닥을 다지고 있다'는데는 동의하면서도 지표만으로 시장이 회복기로 돌아섰다고 평가하기에는 이르다는 의견을 내놓고 있다.

◇ 거래량 및 가격 모두 반등=지난해 아파트 거래량은 물론 가격도 오름세로 전환, 2010년 바닥을 찍은 것으로 나타났다. 25일 국토해양부에 따르면 지난해 주택거래량은 총 59만5000가구로 최근 4년새 최고점을 이뤘다.

주택거래량은 ▲ 2008년 47만3000가구 ▲ 2009년 53만3000가구 ▲ 2010년 48만1000가구 ▲ 2011년 59만5000가구를 기록했다. 수도권의 거래량은 ▲ 2008년 18만5000가구 ▲ 2009년 21만1000가구 ▲ 2010년 14만1000가구 ▲ 2011년 20만5000가구로 나타났다. 따라서 거래량 추이로는 2010년이 저점을 찍고 지난해 큰폭으로 늘었다. 이는 지난해 각종 거래활성화대책 및 민간임대사업자 지원 등에 힘 입은 것으로 해석된다.

아파트 가격도 2010년 최저점을 지나 작년 큰 폭으로 올랐다. 아파트 가격의 경우 전년대비로 ▲ 2008년 2.3% ▲ 2009년 1.6% ▲ 2010년 2.5% ▲ 2011년 9.6%를 기록했다. 수도권의 경우 ▲ 2008년 2.9% ▲ 2009년 0.7% ▲ 2010년 - 2.9% ▲ 2011년 0.4%를 기록, 지난해 반전 양상을 보였다. 82㎡ 이후 소형의 경우 ▲ 2008년 9% ▲ 2009년 1.6% ▲ 2010년 - 2.1% ▲ 2011년 1.8%로 나타났다. 김규정 부동산 114팀장은 "거래량 및 가격 추이로는 일단 2010년 바닥을 찍은 것은 확실하다"며 "지난해 지표상으로 완만한 회복이 이뤄져 현재는 바닥을 다지는 중"이라고 설명했다.

◇ 주택인허가도 크게 늘어=지난해 주택 인허가 실적도 전년도 대비 16만 가구 이상 늘어난 55만 가구로 나타났다. 이는 지난 2007년 55만6000가구 실적 이후 4년만에 50만 가구를 넘어선 것이다. 특히 도시형생활주택과 민간, 지방 위주의 공급이 증가된 것으로 나타났다.

주택 인허가 실적은 전국적으로 ▲ 2008년 37만1000가구(수도권 19만8000가구) ▲ 2009년 38만2000가구(25만5000가구) ▲ 2010년 38만7000가구(25만가구) ▲ 2011년 55만가구(27만2000가구)로 전년도 38만7000가구 대비 42.2% 증가했다. 이는 지난해 6월 주택종합계획에서 수립한 주택공급 목표물량인 40만4000가구에 비해서도 14만 가구 이상 초과한 것이다.

지난해 인허가 실적이 크게 늘어난데는 지방과 소형을 중심으로 한 민간건설 분양이 활발했기 때문인 것으로 풀이된다. 민간주택 인허가 실적은 전국 총 43만4245가구로 2010년의 24만8227가구보다 74.9% 증가했다. 수도권에서는 도시형생활주택 및 다세대ㆍ다가구 등에 대한 저리(2%) 건설자금 지원 및 건설규제 완화 등에 따라 도심내 소형주택 건설이 2010년에 비해 110.1% 증가한 것으로 나타났다.

◇ 주택담보대출, 총 411조원=현재 주택담보대출액은 ▲ 은행권 305조8000억원 ▲ 상호저축은행 등 비은행권 105조8000억원으로 포함해 총 411조5000억원 규모다. 최근 4년새 증가 추이를 보면 전체적으로 전년대비 ▲ 2008년 35조6000억원 ▲ 2009년 43조6000억원 ▲ 2010년 37조2000억원 ▲ 2011년 39조1000억원을 기록했다.

그러나 집값 하락을 주도하고 있는 서울 및 강남 3구의 경우 ▲ 2008년 7조5000억원(강남 3구 0%) ▲ 2009년 2조6000억원(-1조8000억원) ▲ 2010년(-1조7000억원) ▲ 2011년(-2조5000억원)으로 나타났다. 따라서 강남은 집값 상승은 물론 침체의 진원지 역할을 하고 있는 셈이다. 현재 강남3구는 주택투기지역으로 묶여 있어 주택담보대출 등의 규제를 받고 있다.

◇ 바닥 다지기 어디까지 ?= 최근 주택산업연구원은 '2012년 주택시장 전망과 향후 정책방향' 보고서를 통해 올해 서울과 수도권 집값이 올해보다 1~2% 상승할 것으로 예상했다. 이는 지난해 서울과 수도권의 주택 매매가격 평균 상승률인 0.5%(예상치)보다 다소 높은 것으로 올 하반기 이후 주택 시장 상황이 나아질 수 있다는 분석이다. 한국건설산업연구원도 이와 동일한 전망치를 내놓았다. 건산연은 '2012년 건설ㆍ부동산 경기 전망'자료에서 올해 집값은 1%, 전셋값은 5%가량 오를 것이라고 전망했다.

각 연구원은 올해 주요 변수로 ▲ 국내물가상승 및 경제성장 둔화 ▲ 높은 주택보급률과 신규주택공급 감소 ▲ 주택시장 심리지수 상승 ▲ 총선과 대선의 영향 ▲ 전세에서 매매로의 전환 가능성 등을 꼽고 있다. 박상언 유앤알 컨설팅 대표는 "최근 들어 주택시장은 수급상황보다 글로벌 경기에 편승하고 있어 심리적 기저가 단숨에 회복되기 어려울 것"이라며 "올해 주택시장은 상반기까지 바닥을 더 다지고 하반기 이후 완연한 상승세를 보일 것"이라고 설명했다. 그는 또 "일단 지표 총량으로는 지금이 집 살만한 시기로 해석된다"고 설명했다.

또 다른 변수로는 올해 입주물량 부족으로 인한 전세난이다. 올 수도권 아파트 입주물량은 지난해 수준인 11만 가구, 지방은 30% 감소한 6만 가구 수준이다. 이는 강동 고덕 등 재건축 이주 수요 및 신규 전세수요를 감당하기 어려운 수준으로 주택구입 압력으로 작용할 수 있는 부분이다. 김규정팀장은 "최근 침체기에도 시세 대비 전세가 비율이 꾸준히 상승 추세를 보임에 따라 구매 욕구를 자극하고 있어 다른 변수보다 더 주목할 부분"이라고 지적했다.