"주택시장 레버리지 높을수록 거시경제 파고 높다"

[아시아경제 김진우 기자]주택시장의 레버리지(차입) 비율이 높을수록 거시경제에 미치는 영향이 크다는 국책연구기관의 조사결과가 나왔다.

한국개발연구원(KDI)은 '미국, 유럽 주택시장-거시경제의 연계성 채널'이란 제목의 보고서에서 "주택시장과 거시경제의 연계성은 주택가격의 호황과 급격한 침체시기에 뚜렷해진다"면서 이같이 밝혔다.

조 만 KDI 국제정책대학원 교수는 일반적으로 주택시장과 거시경제는 상호 영향을 미치는 내생적인 관계이고, 국내총생산(GDP) 성장률 하락은 주택가격 및 신규주택 건설 하락으로 이어진다고 전제했다. 이는 또 다시 3개의 주요 경로로 거시경제에 영향을 주게 된다고 봤다.

이를 위해 조 교수는 2000년대 초반 저금리 환경으로 주거용 모기지(주택담보대출) 시장으로 신용집중 현상을 보인 후, 2006년부터 부동산 거품이 발생한 미국의 예를 들었다. 미국은 금리환경이 바뀐 2006년 하반기부터 실질주택가격지수가 하락했고, 이후 대량 부실 모기지 사태로 신용경색 파생을 일으켜 2008년 글로벌 금융위기를 일으켰다.

조 교수는 "레버리지를 통한 투자심리를 자극해 수요와 가격의 장기적 상승을 야기했지만, 2006년 이후 금리환경의 반전(단기금리의 급상승 및 수익률 저하)으로 주택가격의 하락이 시작됐다"고 평가했다.

조 교는 이어 "주택가격의 하락은 미국 서브프라임 모기지의 대량 부실과 모기지 파생상품에 대한 신용등급 강등으로 이어졌으며, 글로벌 금융시장에서의 신용경색과 선진국의 실물경기 침체를 초래했다"고 덧붙였다.

미국 50개주를 대상으로 한 패널모형의 추정 결과, 최대 LTV(주택담보대출비율)의 10%포인트 증가는 대략 5% 정도 주택가격을 상승시키는 것으로 나타났다. 대략적으로 LTV가 최대 10%포인트 증가하면 명목 주택가격을 13% 높인다고 조 교수는 분석했다.

아울러 조 교수는 "주택시장과 거시경제부문과의 연계성은 주택가격의 호황과 급격한 침체시기에 뚜렷해진다"면서 "레버리지의 증가로 인해 주택가격은 더 큰 폭으로 상승하지만 그 이후 가격침체에 따른 대출채권의 부실화와 GDP의 감소는 금융시장뿐만 아니라 거시경제부문에까지 악영향을 미친다"고 말했다.