규제완화 탄력… 도시형생활주택 ‘돈’ 몰린다

[수익형부동산 재테크 달인]역세권·세금혜택 등 투자자 눈길

[아시아경제 배경환 기자] 갈 곳을 잃은 시중자금이 도시형생활주택으로 몰리고 있다. 주택시장 침체와 저금리 기조가 이어지면서 대체 투자처 1순위로 인식되고 있는 것이다. 건설기간이 6개월~1년 이내로 짧고 주로 도심 내 임대주택으로 공급돼 전·월세 가격 안정 해법으로도 떠올랐다. 1~2인 가구의 실거주 및 소액 투자자들의 투자처로 각광받는 가장 큰 이유다.

소형이지만 오피스텔과 달리 엄연한 주택으로 간주돼 세금부담이 적은 점도 인기가 높아진 요인이다. 임대사업자로 등록할 경우 전용면적 60㎡는 취·등록세가 면제되고 청약통장 없이도 분양이 가능하다. 특히 아파트와 달리 즉시 전매도 가능해 단기 투자처로는 단연 1순위로 꼽힌다.

◇공급장려책 규제완화… 공급탄력

도입 초기 도시형생활주택은 시장의 관심을 받지 못했다. 수익성에 대한 불확실성과 수요예측의 어려움으로 공급량은 거의 전무했다. 실수요자는 물론 투자자들의 시선을 끌지 못했던 이유이기도 하다. 하지만 정부의 공급 장려 정책으로 규제 완화가 추가적으로 이뤄지면서 최근들어 공급량은 급증했다. 지난달말 도시형생활주택의 가구수 제한이 150가구에 300가구로 늘어난 것도 호재로 작용했다.

19일 부동산정보업체들의 조사에 따르면 도시형생활주택의 인허가 물량은 2009년 1576가구에 불과했다. 그러나 2010년 7월 30가구 미만 건축허용, 상업시설과 복합건축 시 건축허용 등의 규제가 완화되면서 인허가 물량은 7월 1162가구에서 2011년 2월 2567가구로 두배 가까이 뛰었다. 특히 유형별로는 2010년 12월말 기준 원룸형 주택이 7746가구로 전체의 86%를 차지하고 있다.

최근에는 대기업과 LH공사 등도 도시형생활주택에 관심을 쏟고 있다. 비싼 땅값으로 사업 추진이 쉽지 않지만 시장을 선점하기 위한 움직임은 눈에 띈다. GS건설은 지난해 11월 소형 주택 평면 5건에 대한 저작권 등록을 마쳤다. 롯데건설 역시 소형주택 전문 브랜드 ‘캐슬 루미니’를 도입했다. LH공사는 지난해 10월 전용면적 50㎡이하의 소형 주택 평면 4개를 개발해 ‘스튜디오 주택’을 내놨다.

정부도 도시형생활주택 공급을 위해 적극적인 모습을 보이고 있다. 지난해 11월 정부는 부동산시장점검회의를 개최해 전세난 해결책으로 ‘도시형생활주택 공급 활성화’를 선택했다. 이 결과 지난달말에는 150가구 미만으로 제한된 도시형생활주택의 가구수 상한은 300가구 미만으로 완화됐다. 도시형생활주택의 물량 급증으로 향후 전셋값 안정에 기여할 것이라는게 전문가들의 분석이다.

◇면적대비 고분양가… “꼼꼼히 따져봐야”

시장에 나온 도시형생활주택들의 성적도 기대를 웃돌고 있다. 도시형생활주택 1호로 한원건설이 2010년 4월 서울 관악구 신림동에 내높은 ‘아데나534’는 149가구 모집에 528명이 몰리며 평균 3.5대 1의 경쟁률을 기록했다.

지난해 10월말 분양에 나선 한미파슨스의 ‘마에스트로’ 도시형생활주택에는 84가구 모집에서 10대 1의 경쟁률이 나왔다. 이어 현대아산이 11월 공급한 ‘현대 웰하임’에도 267가구 공급에 1619명이 청약에 나섰다.

도시형생활주택의 관심이 높아지고 있는 것은 오피스텔과 같이 소액투자가 가능하고 전세난으로 임대차 시장이 확대된 탓이다. 나인성 부동산써브 연구원은 “배후 임대수요가 풍부한 역세권 일대에 공급되고 선착순 방식으로 분양돼 투자자는 물론 수요자들의 선호도가 높을 수밖에 없다”며 “전용률이 70%대로 오피스텔(50%)에 비해 높고 관리비가 적게드는 것도 장점”이라고 밝혔다.

하지만 오피스텔에 비해 아직은 투자자의 수익성과 수요자의 주거 만족도가 검증되지 않았다는 변수도 있다. 새로운 트렌드로 평가받기 이르다는 분석이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “현 시장에서 부동자금을 넣어둘만한 대체 투자처가 없는 것도 도시형생활주택에 투자자들이 관심을 갖는 까닭”이라고 언급했다. 이어 박 대표는 “서울 땅값이 비싸 면적에 비해 분양가가 높은 경우도 있다”며 “협소한 공간으로 거주자들이 불편함을 겪고 있고 주차시설이 부족해 입주민간의 분쟁으로 이어질 가능성도 있다”고 밝혔다.

예상보다 낮을 수 있는 수익률도 투자자들이 고려할 부분이다. 조민이 부동산1번지 팀장은 “도시형생활주택이 처음 출시됐을 때는 오피스텔을 대체할 수 있는 수익형 부동산으로 관심을 모았지만 면적 대비 분양가가 높은 곳이 있어 수익률은 높지 않을 수도 있다”며 “또한 일시적으로 공급이 늘어난 지역은 향후 공급과잉으로 수익률이 더 악화될 우려도 있다”고 조언했다. 흐름을 무시하지 않는 선에서 수익률을 높일 수 있는 개별적인 접근이 필요하다는 분석이다.

/ 부동산114

※도시형생활주택과 오피스텔 “뭐가 다를까?”

비슷해 보이지만 큰 차이가 있다. 도시형생활주택은 ‘소형 공동주택’이다. 부대복리시설이 없어 일반 공동주택과 다르며 ‘원룸형’과 ‘단지형다세대’로 나뉜다. 주택이기 때문에 주택법을 적용받는다. 집을 소유한 사람이 구입하면 1가구2주택자로 간주돼 매도시 양도세가 중과된다. 다만 공시가격이 1억원 미만이면 양도세 중과대상에서 제외된다. 전용 20㎡이하일 경우에는 청약시 무주택자로 간주된다.

오피스텔은 주거와 사무실 겸용으로 사용 가능하다. 임대사업을 하기 위해서는 일반임대사업자로 등록해야한다. 분양 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있고 전매제한과 재당첨 등 주택에 적용되는 규제에서도 제외된다. 단 주거용으로 사용하면 매도시 양도세가 부과된다.

배경환 기자 khbae@